tuziemia.pl/kowr/mapa
Pod tym adresem znajdziecie coś, czego do tej pory po prostu nie było w polskim internecie: interaktywną mapę pokazującą, gdzie i kiedy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa skorzystał ze swojego prawa pierwokupu. Żeby to policzyć, przeskanowaliśmy dziesiątki tysięcy dokumentów publikowanych przez KOWR, wyciągając z nich konkretne, ustrukturyzowane informacje: które transakcje zostały przejęte przez KOWR, gdzie leżała dana działka, i kiedy to się wydarzyło. O ile nam wiadomo, jesteśmy jedynym miejscem w sieci, gdzie tę informację można sprawdzić w tak przystępnej, mapowej formie, zamiast przekopywać się przez setki osobnych plików PDF publikowanych przez oddziały terenowe KOWR.
Mapa jest aktualizowana na bieżąco, więc jeśli szukacie działki rolnej albo pracujecie zawodowo w obrocie nieruchomościami, warto zaglądać tam regularnie, a nie tylko raz, przy okazji jednej konkretnej transakcji.
Znaczenie
Dla każdego, kto kupuje albo sprzedaje ziemię rolną w Polsce, świadomość, jak często i w jakich okolicznościach KOWR faktycznie korzysta ze swojego prawa pierwokupu, to nie jest ciekawostka, tylko praktyczna informacja wpływająca na decyzję inwestycyjną. Pierwokup oznacza, że mimo podpisanej warunkowej umowy sprzedaży, to nie wy zostaniecie właścicielem działki, tylko Skarb Państwa reprezentowany przez KOWR, jeśli tylko zdecyduje się skorzystać ze swojego uprawnienia. Znajomość historycznych wzorców, w tym tego, w jakich regionach i przy jakich typach nieruchomości KOWR robi to najczęściej, pozwala lepiej ocenić ryzyko konkretnej transakcji, zanim zapłaci się zadatek czy poniesie koszty przygotowania umowy.
Na tuziemia.pl/kowr/mapa każda działka ma osobną podstronę ze szczegółami transakcji
Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu
Podstawą prawną jest ustawa z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, gruntownie znowelizowana w 2016 roku, regulująca obrót nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym, czyli w transakcjach między osobami fizycznymi lub prawnymi, bez udziału Skarbu Państwa jako sprzedającego.
Prawo pierwokupu, zgodnie z artykułem 3 ustawy, dotyczy sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 hektara. Działki mniejsze niż ten próg, po odpowiednim podziale geodezyjnym, w ogóle nie podlegają rygorom tej ustawy, co potwierdziła zresztą uchwała Sądu Najwyższego. To dlatego niektórzy sprzedający decydują się na wcześniejsze podzielenie większej działki rolnej na mniejsze części, żeby ułatwić sobie sprzedaż bez konieczności przechodzenia przez całą procedurę.
Co istotne, prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR automatycznie i w pierwszej kolejności. Ustawa stawia na pierwszym miejscu dzierżawcę danej nieruchomości, o ile umowa dzierżawy trwa od co najmniej trzech lat i została zawarta w formie pisemnej z datą pewną. Dopiero gdy takiego uprawnionego dzierżawcy nie ma, prawo pierwokupu przechodzi na KOWR, działający na rzecz Skarbu Państwa.
Jak wygląda to w praktyce
Procedura zaczyna się u notariusza. Sprzedający i kupujący nie podpisują od razu ostatecznej umowy sprzedaży, tylko warunkową umowę sprzedaży, a notariusz ma obowiązek zawiadomić o niej KOWR. Sami strony transakcji nie muszą się o to martwić, notariusz robi to z urzędu. KOWR ma następnie określony ustawowo termin, standardowo wynoszący miesiąc od otrzymania takiego zawiadomienia, żeby zdecydować, czy chce skorzystać z przysługującego mu prawa. Jeśli tego nie zrobi, transakcja może zostać sfinalizowana normalnie, w formie umowy przenoszącej własność. Jeśli zdecyduje się skorzystać z pierwokupu, to właśnie KOWR, a nie pierwotny kupujący, staje się nowym właścicielem nieruchomości, na warunkach finansowych identycznych z tymi ustalonymi w warunkowej umowie sprzedaży.
Ustawa przewiduje też szereg wyłączeń, w których prawo pierwokupu w ogóle nie ma zastosowania, między innymi przy sprzedaży na rzecz osób bliskich sprzedającego, czyli między innymi dzieci, rodziców, rodzeństwa, a od niedawna także macochy, ojczyma i rodziców małżonka, czy w sytuacji, gdy kupującym jest rolnik indywidualny w rozumieniu ustawy. To właśnie dlatego statystyki i geografia rzeczywistego korzystania przez KOWR z prawa pierwokupu bywają nierównomierne i trudne do przewidzenia bez dostępu do konkretnych, zebranych w jednym miejscu danych, takich jak te, które właśnie udostępniliśmy na tuziemia.pl/kowr/mapa.
