Bezpieczny Kredyt 2%, wprowadzony w lipcu 2023 roku, miał ułatwić młodym Polakom zakup pierwszego mieszkania. Rok, dwa lata później bilans tego programu wygląda inaczej, niż zakładano w założeniach: ceny mieszkań poszybowały w górę, budżet państwa zobowiązał się do wielomiliardowych wypłat rozłożonych na kolejne lata, a największymi beneficjentami całej operacji okazali się, zdaniem wielu analityków rynku, banki i deweloperzy, a nie kupujący, dla których program w teorii powstał.
Jak działał ten mechanizm
Sama konstrukcja programu tłumaczy, dlaczego pieniądze popłynęły akurat w tę stronę. Kredytobiorca faktycznie płacił ratę odpowiadającą oprocentowaniu na poziomie około 2 procent, ale banki wcale nie udzielały kredytu na tak niskich warunkach z własnej kieszeni. Różnicę między realnym, rynkowym oprocentowaniem a tymi dwoma procentami pokrywał budżet państwa, przekazując środki bankom za pośrednictwem Rządowego Funduszu Mieszkaniowego prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Dla banków oznaczało to gwarantowany, pozbawiony ryzyka strumień przychodów: im więcej kredytów udzielały w ramach programu, tym więcej zarabiały, niezależnie od tego, ile realnie płacił kredytobiorca.
Popyt eksplodował, podaż nie nadążyła
Drugą stroną tego samego mechanizmu był rynek deweloperski. Program w ciągu kilku miesięcy wywołał gwałtowny wzrost popytu na mieszkania, podczas gdy deweloperzy nie byli w stanie równie szybko zwiększyć podaży nowych lokali. Z danych przytaczanych przez Money.pl wynika, że od stycznia do sierpnia 2023 roku deweloperzy sprzedali łącznie 36,6 tysiąca mieszkań, podczas gdy nowej podaży na rynek trafiło jedynie 24,4 tysiąca lokali, czyli o jedną trzecią mniej niż wynosiła sprzedaż. Klasyczny efekt takiej nierównowagi jest w ekonomii dobrze znany: gdy popyt rośnie szybciej niż podaż, ceny idą w górę, i to właśnie stało się z polskim rynkiem mieszkaniowym.
Ile realnie podrożały mieszkania
Skala podwyżek była trudna do zbagatelizowania. Już w ciągu pierwszych dwóch miesięcy od uruchomienia programu ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o około 5 procent, w Krakowie o 7 procent, a we Wrocławiu o ponad 6 procent. W dłuższej perspektywie, licząc od grudnia 2022 roku, czyli od momentu zapowiedzi programu, do października 2023 roku, średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów wzrosły, według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, o 18 procent w skali kraju, przekraczając 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy. W Krakowie wzrost sięgnął 23 procent, w Trójmieście 21 procent, a w Poznaniu 11 procent. W samej Warszawie na nowe, pięćdziesięciometrowe mieszkanie w październiku 2023 roku trzeba było przygotować średnio 802 tysiące złotych. W skali całego roku 2023 ceny mieszkań w Polsce wzrosły przeciętnie o 12,01 procent, jak wynika z opracowania na podstawie kwartalnych raportów AMRON-SARFin Związku Banków Polskich.
Efekt tych podwyżek dobrze podsumował Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl, oceniając, że rok 2023 zapamiętamy jako rok dramatycznie kurczącej się oferty deweloperskiej i lawinowego wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań, mimo że program w założeniu miał ułatwić, a nie utrudnić młodym ludziom zakup własnego mieszkania.
Ile to kosztowało budżet państwa
Skala finansowego zaangażowania budżetu okazała się znacznie wyższa niż pierwotnie planowano. Ustawa zakładała pierwotnie limit wydatków na lata 2023-2024 rzędu 941 milionów złotych, przy założeniu udzielenia około 50 tysięcy kredytów. Rzeczywistość szybko przerosła te szacunki: już do 21 grudnia 2023 roku podpisano około 55,8 tysiąca umów kredytowych, a łączna wartość udzielonych kredytów pod koniec listopada 2023 roku przekraczała 16,5 miliarda złotych. W efekcie rząd musiał podnieść limity budżetowe, zwiększając planowaną kwotę dopłat na lata 2024-2032 z 11,3 do niemal 16,1 miliarda złotych, czyli o blisko 4,8 miliarda złotych więcej niż pierwotnie zakładano. To pieniądze podatników, rozłożone na najbliższą dekadę, których znaczna część, patrząc na sam mechanizm dopłat, trafia bezpośrednio na konta banków uczestniczących w programie.
Kto naprawdę skorzystał
Zestawiając te elementy razem, obraz robi się dość wyrazisty. Banki zyskały gwarantowany przez budżet państwa, pozbawiony ryzyka strumień przychodów z każdego udzielonego kredytu. Deweloperzy zyskali gwałtowny skok popytu, który pozwolił im podnosić ceny szybciej, niż byliby w stanie zwiększać podaż, nawet gdyby bardzo chcieli. Kredytobiorcy, którzy zdążyli załapać się na program, faktycznie zapłacili niższe raty niż przy standardowym oprocentowaniu, ale kupowali mieszkania po cenach wywindowanych właśnie przez sam program, co dla części z nich oznaczało, że korzyść z niższej raty w dużej mierze skonsumowała wyższa cena zakupu.
Nie sposób jednak nie zaznaczyć uczciwie drugiej strony bilansu: dla tych kilkudziesięciu tysięcy gospodarstw domowych, które zdążyły podpisać umowę zanim limity budżetowe się wyczerpały, program realnie obniżył miesięczne raty i, jak zapewniał rząd, zwiększył dostępność kredytu dla osób, które wcześniej nie miały zdolności kredytowej przy pełnym, rynkowym oprocentowaniu. Trudno jednak o lepszy podręcznikowy przykład tego, jak dobrze wymierzona w jeden segment rynku interwencja państwa potrafi w krótkim czasie przełożyć się na korzyści finansowe głównie dla podmiotów po drugiej stronie transakcji, czyli banków i sprzedających, kosztem tych, którzy dopiero planowali zakup i nie zdążyli złapać się programu, zanim ceny poszły w górę.