Jest w tym pewna gorzka ironia. Każdego miesiąca tysiące sprzedających i deweloperów płaci Otodom słone kwoty za samo pojawienie się ogłoszenia w serwisie. Ten sam Otodom, wzbogacony o dane ze wszystkich tych płatnych ogłoszeń, prowadzi potem własną komórkę analityczną, Otodom Analytics, publikuje raporty o stanie rynku, a te raporty trafiają do mediów jako obiektywny obraz sytuacji. Problem w tym, że jak pokazuje najnowszy odcinek Podcastu Biznesowego z udziałem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku w Otodom, ten obraz bywa co najmniej mocno naciągnięty, a mechanizm, który go tworzy, wygląda podejrzanie podobnie do nakręcania presji zakupowej, na której ten sam Otodom później zarabia.
Średnia, która rośnie, choć nic nie drożeje
Kuniewicz sama tłumaczy w rozmowie, dlaczego średnia cena metra kwadratowego potrafi iść w górę, mimo że ceny większości pojedynczych mieszkań w danym miesiącu w ogóle się nie zmieniają. To nie jest jawne kłamstwo, tylko efekt tego, jak liczy się i prezentuje statystykę: wystarczy zmiana struktury oferty, więcej drogich mieszkań w puli, mniej tanich, żeby średnia wystrzeliła, mimo że nikt nikomu nie podniósł ceny za metr. Prowadzący podcast zestawiają to z medianą, pokazując, że dobór metody liczenia sam w sobie potrafi zmienić narrację o całym rynku, zanim jeszcze ktokolwiek zacznie mówić o popycie czy podaży.
Zniknięte mieszkania, które wracają, gdy rynek zapłaci więcej
Najmocniejszy fragment rozmowy idzie jednak dalej niż statystyczny niuans. Kuniewicz opisuje mechanizm, w którym część deweloperów oznacza mieszkania jako sprzedane albo zarezerwowane, mimo że transakcja wcale nie doszła do skutku, po to, żeby nie pokazywać publicznie ich ceny. Na pozostałej, ograniczonej puli oferowanych lokali sprawdza się wtedy, ile rynek jest w stanie zapłacić, zanim „znikniętym” wcześniej mieszkaniom przywróci się widoczność, tyle że już z nową, wyższą ceną. Konkretna liczba, jaką podaje Kuniewicz: w jednym miesiącu 300 z 4200 mieszkań wcześniej oznaczonych jako sprzedane wróciło do oferty.
Materiał obejrzycie tutaj: youtube.com/watch?v=XJdzjWm0AZs
Prowadzący, Daniel Moczydłowski i Dawid Paczka, zadają w tym miejscu pytanie, które nasuwa się samo: czy tą praktyką nie powinien zainteresować się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Trudno się dziwić, skoro mechanizm ten działa dokładnie w jedną stronę: podbija ceny i podsyca presję u kupujących, którzy widzą znikające oferty i czują, że muszą decydować się szybciej, zanim „zabraknie” mieszkań. To właśnie ten rodzaj presji zakupowej portale ogłoszeniowe określają zgrabnym słowem FOMO, strach przed przegapieniem okazji, tylko że w tym przypadku okazja bywa sztucznie wykreowana przez tego samego pośrednika, który zarabia na każdej kolejnej transakcji.
Kto na tym realnie zyskuje
Model biznesowy dużego portalu ogłoszeniowego jest prosty: im więcej płatnych ogłoszeń, im wyższe ceny transakcji, i im większa presja na kupujących, żeby decydowali się szybko, tym większy przychód po stronie platformy, niezależnie od tego, czy akurat sprzedaje mieszkanie, czy sprzedaje dostęp do danych o rynku tych mieszkań. Sam fakt, że ten sam podmiot jednocześnie pobiera opłaty za ogłoszenia i publikuje „obiektywne” analizy cenowe budowane na tych właśnie ogłoszeniach, to konflikt interesów, którego chyba nikt głośno nie nazywa po imieniu, mimo że stoi w samym centrum tej historii.
Rozmowa dotyka też danych NBP, porównania rynku pierwotnego z wtórnym, cen skorygowanych o inflację oraz wpływu programu kredytu na 2 procent na całą tę układankę. Wszystko to pokazuje jedno: ceny ofertowe, publikowane i promowane przez same portale, oddalają się od cen transakcyjnych bardziej, niż większości kupujących mogłoby się wydawać, a mimo to to właśnie te pierwsze wciąż kształtują publiczną narrację o stanie rynku.
Kto płaci za tę narrację
Wracając do punktu wyjścia: to sprzedający i deweloperzy płacą Otodom za każde ogłoszenie, a kupujący płacą później rynkową cenę, częściowo ukształtowaną przez mechanizmy opisane wyżej. Trudno o lepszy przykład sytuacji, w której ten sam podmiot jest jednocześnie kasjerem, krupierem i autorem komentarza sportowego z trybun, twierdzącym przy tym, że gra toczy się fair. Może właśnie dlatego coraz więcej osób szuka nieruchomości poza dużymi, płatnymi portalami, sięgając po dane transakcyjne wprost z rejestrów publicznych, zamiast po ceny ofertowe wystawione przez podmiot, który zarabia tym więcej, im wyższe i bardziej naglące wydają się te ceny.
Ten sam mechanizm, tylko na działkach
Warto na koniec powiedzieć wprost: dokładnie ten sam układ interesów, jaki opisuje Kuniewicz w segmencie mieszkań, funkcjonuje też na rynku działek, bo Otodom, obok mieszkań, publikuje przecież również ogłoszenia sprzedaży gruntów, na tych samych zasadach i za te same, wysokie opłaty. Sprzedający płaci za widoczność, kupujący ogląda ceny ofertowe, a nie transakcyjne, a cały ten obraz rynku, na który się później powołujemy w mediach, powstaje z danych zbieranych przez podmiot, który zarabia tym więcej, im drożej i bardziej nerwowo kupuje się ziemię. Nikt po drugiej stronie tej transakcji nie ma żadnego interesu w tym, żeby pokazać wam spokojnie, ile dana działka naprawdę jest warta, zamiast tego, ile akurat teraz można za nią wycisnąć.
To właśnie dlatego tak bardzo zależy nam na tym, żeby tuziemia.pl pozostała darmowa, i to na każdym etapie, od wystawienia ogłoszenia po dostęp do map i analiz. Nie mamy żadnego interesu w podbijaniu cen ani w kreowaniu sztucznej presji czasowej, bo nie zarabiamy ani na jednym, ani na drugim. Zamiast cen ofertowych pokazujemy dane z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli realne, zapłacone kwoty, a nie te, które komuś aktualnie wygodnie byłoby wam pokazać. Wolny, niezależny od żadnej płatnej narracji dostęp do prawdziwych danych o cenach ziemi w Polsce nie powinien być przywilejem, tylko standardem, i właśnie dlatego robimy to tak, jak robimy, zamiast próbować zarabiać na waszym pośpiechu.