Ministerstwo Rozwoju i Technologii pochwaliło się w social mediach imponująco wyglądającym wykresem: w latach 2024-2027 rząd przeznaczy na mieszkalnictwo blisko 20 miliardów złotych, w tym 5,8 miliarda w przyszłym roku, wobec zaledwie 3,9 miliarda wydanych łącznie w latach 2020-2023. Wygląda to na spektakularny, pięciokrotny skok priorytetów państwa. Warto jednak zajrzeć głębiej, bo odpowiedź na pytanie, komu te pieniądze realnie płyną, jest bardziej złożona, niż sugeruje sam słupek na wykresie.
Duch Bezpiecznego Kredytu 2% wciąż krąży po budżecie
Nabór wniosków o Bezpieczny Kredyt 2%, program dopłat do rat kredytów hipotecznych dla młodych, formalnie zakończył się 2 stycznia 2024 roku. Żadnych nowych umów w jego ramach się już nie podpisuje. Problem w tym, że sam program wcale nie zniknął z budżetu, bo dopłaty do już podpisanych umów, których zawarto w sumie kilkadziesiąt tysięcy, wypłacane są przez pierwsze dziesięć lat spłaty każdego kredytu, finansowane ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego w Banku Gospodarstwa Krajowego. Ustawa, w wersji znowelizowanej pod koniec 2023 roku, przewiduje na te zobowiązania konkretne, rosnące z roku na rok kwoty: 1,8 miliarda złotych w 2024 roku, 1,76 miliarda w 2025, 2,1 miliarda w 2026 i 2,43 miliarda w 2027 roku. Licząc tylko te cztery lata, wychodzi ponad 8 miliardów złotych, czyli mniej więcej dwie piąte całej kwoty, którą resort pokazuje dziś jako „budżet na politykę mieszkaniową”.
To pieniądze, które nie trafiają na budowę ani jednego nowego mieszkania. Idą wprost do banków uczestniczących w programie, jako wyrównanie różnicy między rynkowym oprocentowaniem a preferencyjnymi dwoma procentami płaconymi przez kredytobiorcę. Banki nie ponoszą przy tym żadnego ryzyka związanego z niższym oprocentowaniem, bo różnicę i tak dostają od państwa. Kredytobiorcy, którzy zdążyli złapać się programu, kupowali przy tym mieszkania w 2023 roku, gdy ceny, w dużej mierze właśnie z powodu tego programu, poszybowały w górę o kilkanaście, a w niektórych miastach nawet ponad dwadzieścia procent w skali roku, jak pisaliśmy już wcześniej. Deweloperzy, choć formalnie program już nie działa, wciąż więc pośrednio korzystają z jego skutków, sprzedając mieszkania po cenach ukształtowanych w dużej mierze przez tamten boom popytowy.
Reszta budżetu to jednak coś innego
Sprawiedliwie trzeba jednak przyznać: pozostała część tego budżetu, czyli w przybliżeniu 12 miliardów złotych z zapowiadanych 20, to już realnie coś innego niż kontynuacja wspierania popytu. Po burzliwych, publicznych sporach w samym rządzie, w których między innymi minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz otwarcie krytykowała pomysły kolejnych dopłat do kredytów, ostrzegając, że najbardziej skorzystają na nich deweloperzy, resort rozwoju ostatecznie zrezygnował z uruchomienia nowego programu dopłat w stylu Bezpiecznego Kredytu 2%. Zamiast tego pieniądze popłynęły w stronę mieszkalnictwa społecznego i komunalnego: dotacji dla gmin na budowę mieszkań komunalnych i tanich najmów, wsparcia dla Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, Towarzystw Budownictwa Społecznego i spółdzielni, a także programu TERMO poprawiającego efektywność energetyczną budynków wielorodzinnych. Minister Krzysztof Paszyk podkreślał przy okazji jednego z takich programów wprost, że żadna złotówka z tych środków nie popłynie do deweloperów.
To rzeczywiście zwiększanie podaży, a nie pompowanie popytu, i to ważna, pozytywna różnica względem tego, jak wyglądała polska polityka mieszkaniowa jeszcze dwa, trzy lata temu. Tyle że sam fakt, iż ministerstwo w komunikacji łączy te dwa, zupełnie różne strumienie pieniędzy, czyli spłatę starych zobowiązań wobec banków oraz nowe inwestycje w podaż, w jeden efektowny słupek na wykresie, sprawia, że skala rzeczywistego „nowego” zaangażowania państwa w budowę mieszkań wygląda skromniej, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.
A tymczasem gdzie indziej rośnie znacznie pilniejszy problem
Tu dochodzimy do pytania, które w tej całej dyskusji pojawia się stanowczo za rzadko: czy w obliczu demografii, jaką ma dziś Polska, priorytetem numer jeden wciąż powinno być mieszkanie dla trzydziestolatka, a nie dach nad głową dla siedemdziesięcio- czy osiemdziesięciolatka.
Liczby w tym obszarze są naprawdę niepokojące. W Polsce na sto osób po osiemdziesiątym roku życia przypada dziś mniej niż dziesięć miejsc w wyspecjalizowanych placówkach opiekuńczych, jeden z najgorszych wyników w całej Europie. Liczba osób w wieku 80 lat i więcej ma wzrosnąć z około 1,6 miliona dziś do ponad 3 milionów w 2040 roku. Według analiz Habitat for Humanity Poland, już dziś aż 3 miliony starszych Polaków mieszka w lokalach zupełnie niedostosowanych do ich potrzeb, głównie w blokach z wielkiej płyty bez wind, z wysokimi progami i ciasnymi łazienkami, a około miliona osób określa się wprost mianem „więźniów czwartego piętra”, czyli ludzi, którzy fizycznie nie są już w stanie samodzielnie opuścić własnego mieszkania. Raport przywoływany przez „Rzeczpospolitą” szacuje lukę w liczbie miejsc dla seniorów na 124 tysiące do 2040 roku, a prognozy demograficzne mówią, że do 2050 roku aż 40 procent polskiego społeczeństwa będą stanowić osoby starsze.
Rynek prywatny już to dostrzegł, inwestorzy coraz odważniej wchodzą w segment domów senioralnych, licząc na rosnący, wieloletni popyt. Państwo, patrząc na strukturę opisanego wyżej budżetu, wciąż jednak w przeważającej mierze myśli kategoriami sprzed dekady: pierwsze mieszkanie dla młodej rodziny, kredyt na start, mieszkanie komunalne dla osoby w trudnej sytuacji materialnej. To wszystko wciąż ważne, ale patrząc na tempo starzenia się polskiego społeczeństwa, trudno oprzeć się wrażeniu, że przygotowujemy się na problem sprzed piętnastu lat, podczas gdy znacznie pilniejszy, i to rosnący z każdym rokiem, czeka tuż obok, właściwie niezauważony w oficjalnych komunikatach o rekordowych budżetach.
Pytanie, które warto zadawać głośniej
Nie chodzi o to, żeby całkowicie porzucić wsparcie dla młodych szukających pierwszego mieszkania, bo to wciąż realny, dotkliwy problem. Chodzi raczej o proporcje i o to, w jaki sposób opowiada się o kolejnych rekordowych budżetach na mieszkalnictwo. Skoro znaczna część środków i tak jest zablokowana wcześniejszymi zobowiązaniami wobec banków, a demografia bezlitośnie pokazuje, gdzie za dekadę, dwie będzie się koncentrował realny, masowy niedobór dachu nad głową, może czas, żeby domy i mieszkania dla seniorów przestały być tematem zastrzeżonym głównie dla prywatnych inwestorów i wyspecjalizowanych fundacji, a stały się równie eksponowanym priorytetem państwowej polityki mieszkaniowej, jak kolejny program kredytowy dla trzydziestolatków.
