Warszawski rynek mieszkaniowy notuje coś, czego jeszcze nie widział: rekordową liczbę lokali czekających na kupca. Gdyby wszystkie te mieszkania nagle wynająć, ich właściciele zarabialiby na czynszach prawie 2 miliony złotych dziennie. To oczywiście czysto hipotetyczne ćwiczenie, ale dobrze oddaje skalę tego, co dzieje się dziś w stolicy.
Deweloperzy budują szybciej, niż ktokolwiek kupuje
Od kwietnia do czerwca 2026 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4753 nowe lokale, aż o niemal 67 procent więcej niż kwartał wcześniej. W tym samym czasie nabywców znalazło 3840 mieszkań, czyli o 9,4 procent mniej niż w poprzednim kwartale. Efekt tej nierównowagi jest prosty do policzenia: całkowita oferta dostępnych mieszkań urosła do 16 345 lokali na koniec czerwca, najwięcej, odkąd w ogóle prowadzi się takie statystyki.
Eksperci uspokajają, że nie mamy do czynienia z załamaniem popytu. Liczba kupujących wciąż przewyższa średnią z ostatnich pięciu lat, więc problemem nie jest to, że ludzie przestali chcieć kupować mieszkania, tylko że deweloperzy zaczęli budować i wprowadzać do sprzedaży znacznie więcej, niż rynek jest w stanie na bieżąco wchłonąć.
Klient nagle ma wybór, a deweloperzy muszą o niego walczyć
Taka sytuacja odwraca dotychczasowy układ sił. Przy tak dużej ofercie deweloperzy nie mogą już liczyć na to, że mieszkania sprzedadzą się same, tylko muszą realnie konkurować o klienta. W ruch poszły rabaty, darmowe miejsca postojowe, pakiety wykończeniowe w cenie i elastyczne harmonogramy płatności. Niemal każda firma jest dziś gotowa usiąść z kupującym do stołu i negocjować, co jeszcze niedawno, w czasach boomu sprzedażowego, było rzadkością.
Czy to oznacza tańsze mieszkania? Nie do końca
Tu sprawa robi się bardziej złożona. Faktycznie tanieją nowe osiedla budowane poza ścisłym centrum Warszawy, gdzie ceny spadły średnio o około 8,6 procent. Brzmi to zachęcająco, dopóki nie doda się, że nawet po takiej obniżce metr kwadratowy wciąż kosztuje tam 18593 złote. Jednocześnie średnia cena wszystkich dostępnych na rynku mieszkań wcale nie spada, tylko lekko rośnie, osiągając poziom 19405 złotych za metr kwadratowy. Innymi słowy: rekordowa oferta nie oznacza automatycznie taniej Warszawy, tylko raczej większe pole do negocjacji przy wciąż wysokich cenach wyjściowych.
Ile teoretycznie „tracą” deweloperzy każdego dnia
Na koniec odrobina zabawy liczbami, czysto hipotetycznej, bo warszawski rynek najmu nie wchłonąłby z dnia na dzień prawie 17 tysięcy dodatkowych mieszkań naraz. Gdyby jednak założyć, że wszystkie 16 345 niesprzedanych lokali wynajęto by dziś, każdy średnio za 3500 złotych miesięcznie, właściciele zarabialiby łącznie 57207000 złotych miesięcznie. W przeliczeniu na dobę daje to 1880000 złotych dziennie, a licząc jeszcze dokładniej, każda sekunda, w której te mieszkania stoją puste, to teoretycznie 22 złote niewykorzystanego czynszu.
To ćwiczenie myślowe niczego nie zmienia w realnym bilansie deweloperów, ale dobrze pokazuje skalę tego, ile kapitału stoi dziś zamrożone w gotowych i budowanych warszawskich mieszkaniach, czekających na kupca, którego, jak pokazują dane, wciąż jest sporo, tylko już nie aż tak dużo, jak nowej oferty.