Ceny nieruchomości nigdy nie biorą się znikąd. Za każdą mapą „tu drożej, tu taniej” stoi zwykle dekady decyzji ludzi o tym, gdzie chcą, a gdzie nie chcą mieszkać, często splecione z historią dyskryminacji, polityką mieszkaniową i zwyczajną ludzką skłonnością do szukania „lepszej” okolicy. W Stanach Zjednoczonych to zjawisko ma nawet swoje nazwy: white flight i black flight. W Wielkiej Brytanii dopiero trwa dyskusja, czy da się znaleźć jego odpowiednik, i warto się jej przyjrzeć z odpowiednią dozą ostrożności.
White flight: zjawisko z konkretną, udokumentowaną historią
White flight, czyli masowa migracja białych mieszkańców z coraz bardziej zróżnicowanych rasowo dzielnic miejskich do przedmieść, to jeden z najlepiej opisanych procesów w historii amerykańskiej urbanistyki XX wieku. Jego korzenie sięgają lat 30., gdy Federalna Administracja Mieszkaniowa wprowadziła praktykę redliningu: na mapach miast czerwoną linią oznaczano dzielnice zamieszkane głównie przez czarnoskórych mieszkańców, uznając je za „ryzykowne” dla kredytodawców. Banki odmawiały tam udzielania kredytów hipotecznych, a te same wytyczne rządowe jednocześnie finansowały budowę całych, nowych przedmieść z zapisami wprost zakazującymi sprzedaży domów czarnoskórym nabywcom.
Do tego doszła praktyka blockbustingu: pośrednicy nieruchomości celowo sprzedawali pojedyncze domy w białych dzielnicach czarnoskórym rodzinom, wywołując panikę wśród sąsiadów, którzy w obawie przed spadkiem wartości nieruchomości sprzedawali swoje domy poniżej wartości, często właśnie tym samym pośrednikom, którzy następnie odsprzedawali je czarnoskórym nabywcom z dużym zyskiem, korzystając z tego, że mieli oni i tak ograniczony wybór. Do tego doszła powojenna eksplozja budownictwa podmiejskiego finansowanego kredytami z ustawy GI Bill oraz kontrowersje wokół dowożenia dzieci autobusami między dzielnicami w celu integracji rasowej szkół, co dodatkowo przyspieszało odpływ białych rodzin z miast. Redlining formalnie zdelegalizowano dopiero ustawą Fair Housing Act z 1968 roku, ale jego skutki, w postaci trwałej segregacji rasowej i różnic w wartości nieruchomości między dzielnicami, są odczuwalne do dziś.
Black flight: mniej znane lustrzane odbicie
Rzadziej opisywanym, ale równie realnym zjawiskiem jest black flight, czyli migracja czarnoskórych mieszkańców klasy średniej z dawnych, historycznie czarnoskórych dzielnic śródmiejskich na przedmieścia. W latach 1960-2000 w ten sposób przeniosło się w USA około dziewięciu milionów osób, a udział czarnoskórych mieszkańców żyjących na przedmieściach wzrósł z niespełna jednej trzeciej do 39 procent populacji. Motywacje były w gruncie rzeczy bardzo podobne do tych, które napędzały wcześniej white flight: nowsze budownictwo, lepsze szkoły dla dzieci, poczucie bezpieczeństwa.
Zjawisko to nasiliło się szczególnie w latach 80., gdy rosnąca przestępczość związana z epidemią narkotykową i przemocą gangów skłaniała zamożniejszych czarnoskórych mieszkańców do opuszczania centrów miast. Najbardziej wyrazistym przykładem jest Chicago, które od 2000 roku straciło około 180 tysięcy czarnoskórych mieszkańców, głównie na rzecz przedmieść i miast na południu kraju, w ramach zjawiska nazywanego czasem „nową wielką migracją”. Badacze, w tym Alan Mallach, zwracają jednak uwagę na gorzki paradoks tego procesu: dzielnice opuszczane przez klasę średnią, zarówno białą, jak i czarnoskórą, ubożeją znacznie szybciej niż reszta miasta, co pogłębia koncentrację biedy wśród tych, którzy nie mają możliwości się przenieść.
A co z Anglią? Tu trzeba znacznie więcej ostrożności
W sieci krąży ostatnio analiza jednego z użytkowników platformy X, twierdząca, że w Anglii i Walii istnieje podobna, choć oparta na innym kryterium prawidłowość: sąsiedztwa o niższym udziale mieszkańców wyznania muzułmańskiego mają wyraźnie wyższe ceny nieruchomości niż sąsiedztwa o wyższym udziale muzułmanów. Autor, opierając się na danych spisu powszechnego ONS z 2021 roku oraz rejestrach cen nieruchomości za rok kończący się w marcu 2023, dla 7080 sąsiedztw w 336 samorządach lokalnych, podaje konkretne liczby: w Bradford różnica median cen między grupą o niższym i wyższym udziale muzułmanów wyniosła 280 tysięcy funtów do 110 tysięcy funtów, w Oldham 103 procent, a w Birmingham 54 procent. Po ograniczeniu analizy do 135 samorządów z co najmniej dziesięcioma porównywalnymi sąsiedztwami, w 122 z nich niższy udział muzułmanów wiązał się z wyższą medianą cen, przy medianie różnicy na poziomie 37 procent.
Zanim jednak ktokolwiek nazwie to brytyjskim odpowiednikiem white flight czy black flight, konieczne są poważne zastrzeżenia. Po pierwsze, to analiza jednej osoby, opublikowana w mediach społecznościowych, a nie recenzowane badanie naukowe, więc nie przeszła standardowej weryfikacji metodologicznej. Po drugie, i ważniejsze, sama korelacja między udziałem muzułmanów a ceną nieruchomości nic jeszcze nie mówi o przyczynie tej zależności, a dostępne, rzetelnie udokumentowane dane historyczne sugerują wyjaśnienie dużo bardziej złożone niż prosta migracja „od” muzułmańskich sąsiadów.
Bradford i Oldham to klasyczne, dawne miasta przemysłu włókienniczego północnej Anglii, do których w latach 50. i 60. XX wieku masowo sprowadzano migrantów z Pakistanu i Bangladeszu do pracy w fabrykach, osiedlających się z konieczności w najtańszych, najstarszych dzielnicach śródmiejskich, blisko zakładów pracy. Już wtedy, równolegle, zamożniejsi biali mieszkańcy tych samych miast przenosili się na przedmieścia, w ramach dobrze udokumentowanego przez brytyjskich badaczy zjawiska określanego wprost jako white flight, opisanego między innymi w raporcie przygotowanym dla Uniwersytetu Oksfordzkiego. Dziś Bradford jest 12. najbardziej zdeprywowanym samorządem w całej Anglii według oficjalnego Indeksu Wielorakiej Deprywacji, a obszary najbiedniejsze, jak dzielnica Manningham, pokrywają się niemal dokładnie z obszarami o najwyższym odsetku mieszkańców pochodzenia pakistańskiego. Podobny, choć nieco łagodniejszy obraz dotyczy Oldham, gdzie deprywacja dotyka 35 procent mieszkańców.
Innymi słowy, różnica cenowa, którą opisuje analiza z platformy X, w dużej mierze pokrywa się z czymś, co brytyjscy geografowie i socjologowie badają od dekad pod zupełnie inną nazwą: skoncentrowaną, historycznie ukształtowaną deprywacją społeczno-ekonomiczną tych konkretnych dzielnic, będącą spuścizną powojennych wzorców osiedlania migrantów zarobkowych oraz równoległego, wcześniejszego odpływu zamożniejszych białych mieszkańców z tych samych obszarów. Rozdzielenie w takiej analizie efektu samej religii od efektu wieku i jakości zabudowy, poziomu dochodów, historycznego wzorca osiedlania czy ogólnego wskaźnika deprywacji wymagałoby znacznie bardziej rozbudowanego modelu statystycznego niż proste porównanie median cen między dwiema grupami sąsiedztw.
Ostrożne wnioski
White flight i black flight w Stanach Zjednoczonych to zjawiska ugruntowane w dziesięcioleciach badań, z jasno zidentyfikowanymi mechanizmami przyczynowymi, od dyskryminacyjnej polityki kredytowej po świadome działania spekulantów nieruchomości. Cytowana analiza brytyjska pokazuje realną, mierzalną różnicę cenową, ale na obecnym etapie to sygnał do dalszych, pogłębionych badań kontrolujących inne zmienne, a nie gotowa, potwierdzona teza o nowym zjawisku społecznym analogicznym do amerykańskich odpowiedników. Sam autor analizy zresztą kończy ją pytaniem, co warto zbadać dalej, co samo w sobie jest uczciwym przyznaniem, że to dopiero punkt wyjścia, a nie ostateczna odpowiedź.