Od niemal dwustu lat polskie prawo trzyma się jednej, żelaznej zasady: kto jest właścicielem działki, ten jest też, co do zasady, właścicielem wszystkiego, co na niej stoi, oraz przestrzeni nad nią i pod nią. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce tę zasadę przełamać, wprowadzając do polskiego prawa zupełnie nową instytucję: odrębną własność obiektów budowlanych, w skrócie OWOB.
Co dokładnie się zmienia
Projekt ustawy trafił 1 września 2026 roku do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów, pod numerem UD465. Jego sednem jest odejście od zasady wyrażonej w artykule 143 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Po wejściu w życie nowych przepisów, obiekt budowlany nie musiałby już mieć tego samego właściciela co grunt, z którym jest fizycznie związany.
Ministerstwo samo tłumaczy to pojęciem „segmentacji” własności. Właściciel działki mógłby nadal posiadać grunt i stojący na nim, powiedzmy, dom, podczas gdy przebiegający pod tą samą nieruchomością tunel kolejowy, stacja metra czy inny samodzielny obiekt należałby już do zupełnie innego podmiotu, na przykład operatora infrastruktury. Podobnie mogłoby to działać w drugą stronę: inwestor mógłby wznieść budynek nad istniejącą infrastrukturą, nie musząc przy tym stawać się właścicielem gruntu czy obiektu, nad którym buduje.
Nie mylić z użytkowaniem wieczystym
Rozwiązanie na pierwszy rzut oka przypomina użytkowanie wieczyste, ale różnice są zasadnicze. Użytkowanie wieczyste może ustanawiać wyłącznie gmina albo Skarb Państwa, i dotyczy ono samego gruntu jako całości. Z odrębnej własności obiektu budowlanego skorzystać będzie mógł natomiast każdy właściciel nieruchomości oraz każdy użytkownik wieczysty, a przedmiotem nowego prawa nie będzie grunt, tylko konkretny obiekt znajdujący się nad jego powierzchnią albo pod nią.
Skąd w ogóle ten pomysł
Resort rozwoju wprost tłumaczy, że obecne przepisy utrudniają realizację części inwestycji, generując przy okazji problemy z ich finansowaniem i z ujawnianiem praw do nich w księgach wieczystych. W praktyce banki niechętnie finansują inwestycje oparte wyłącznie na dzierżawie czy skomplikowanych konstrukcjach prawnych zastępujących pełną własność, bo taki tytuł prawny jest z ich punktu widzenia mniej stabilny niż klasyczna własność czy hipoteka. OWOB ma to zmienić, dając inwestorowi pełną swobodę dysponowania wzniesionym obiektem, w tym możliwość obciążania go ograniczonymi prawami rzeczowymi, także hipoteką, co realnie ułatwiłoby pozyskanie finansowania bankowego pod tego typu przedsięwzięcia.
Konkretne, przywoływane w mediach przykłady możliwych zastosowań to zabudowa nad torami kolei średnicowej czy nad Trasą Łazienkowską w Warszawie, czyli miejscami, które dziś, mimo atrakcyjnej lokalizacji w centrum miasta, są formalnie trudne do zagospodarowania właśnie ze względu na skomplikowany stan prawny gruntu pod nimi lub nad nimi.
Jak nowe prawo miałoby powstawać
Projekt przewiduje trzy ścieżki ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego: na podstawie porozumienia między inwestorem a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, w wyniku jednostronnej decyzji samego właściciela gruntu, albo, w przypadku inwestycji celu publicznego, na podstawie decyzji administracyjnej. Warunkiem powstania prawa ma być oddanie obiektu do użytkowania, a samo zawarcie umowy poprzedzać ma wydanie promesy w formie decyzji administracyjnej, gwarantującej powstanie prawa pod warunkiem spełnienia przesłanki samodzielności obiektu oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Promesy oraz zaświadczenia o samodzielności obiektu mają wydawać starostowie.
Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste projekt przewiduje dodatkowy wymóg zgody właściciela nieruchomości, a w razie jej braku użytkownik wieczysty miałby móc dochodzić ustanowienia odrębnej własności na drodze sądowej. Dostęp do samego obiektu ma zapewniać nowy rodzaj służebności, ustanawianej na nieruchomości gruntowej specjalnie w tym celu. Ustawa ma też uregulować zasady zakładania osobnych ksiąg wieczystych dla takich obiektów, co jest kluczowe dla realnej zbywalności i możliwości zabezpieczania na nich kredytów.
To nie jest polski wynalazek
Podobne rozwiązania prawne funkcjonują od dawna w wielu innych krajach, tylko pod różnymi nazwami. W Stanach Zjednoczonych znane są jako air rights, czyli prawa do przestrzeni powietrznej nad nieruchomością, wykorzystywane w amerykańskich metropoliach właśnie przy zabudowie nad torowiskami i głównymi arteriami komunikacyjnymi. W Niemczech i Austrii funkcjonuje w podobnej roli prawo do zabudowy, znane jako Baurecht, a możliwość oddzielenia prawa do obiektu budowlanego od prawa do gruntu przewidują też porządki prawne Szwecji, Norwegii i Hiszpanii. Polska, wprowadzając OWOB, w gruncie rzeczy dogania rozwiązanie, które w innych krajach rozwiniętych od dawna pomaga efektywniej wykorzystywać ograniczoną przestrzeń w centrach dużych miast.
Na razie tylko założenia
Trzeba pamiętać, że projekt znajduje się na bardzo wczesnym etapie, dopiero co wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu, co oznacza, że do uchwalenia konkretnej ustawy droga może być jeszcze długa, a szczegóły obecnych założeń mogą się w toku dalszych prac zmienić. Warto jednak śledzić ten temat, bo dla rynku nieruchomości gruntowych w dużych miastach to potencjalnie jedna z ważniejszych zmian prawnych ostatnich lat, otwierająca inwestycyjnie tereny, które dziś, mimo doskonałej lokalizacji, pozostają praktycznie zamrożone przez sam stan prawny gruntu.