Naukowcy z Politechniki Wiedeńskiej opublikowali właśnie badanie, które w bardzo konkretny, policzalny sposób pokazuje coś, co wielu Polaków czuje na własnej skórze od lat: przepaść między przeciętną pensją a cenami mieszkań w Polsce należy dziś do największych w całej Europie.
Skala badania robi wrażenie
Praca „Where can you still afford to live? A comparative perspective on European housing affordability”, której autorami są Franziska Sielker i Selim Banabak z Politechniki Wiedeńskiej, powstała w ramach unijnego projektu ESPON HOUSE4ALL i została opublikowana we wrześniu 2026 roku w recenzowanym czasopiśmie naukowym „Journal of Maps”. Badacze przeanalizowali ostatecznie 22 miliony ofert nieruchomości z 30 krajów europejskich, wyliczając dla każdej gminy, ile metrów kwadratowych mieszkania może sobie pozwolić kupić albo wynająć gospodarstwo domowe osiągające przeciętny lokalny dochód, nie przekraczając przy tym jednej trzeciej miesięcznych zarobków.
Polska w towarzystwie Portugalii i Holandii
Wyniki badania są jednoznaczne: Polska trafiła do grupy krajów określonych jako „wysoce nieprzystępne cenowo”, razem z Portugalią i Holandią, czyli rynkami o najgorszej relacji dochodów do cen nieruchomości w całej Europie. W wielu polskich miastach zakup zaledwie 25 metrów kwadratowych mieszkania, przy racie kredytu odpowiadającej jednej trzeciej przeciętnej pensji, wymaga dziś kredytu rozłożonego na ponad trzydzieści lat. Ceny ofertowe oddaliły się od lokalnej siły nabywczej w Polsce znacznie mocniej niż w większości krajów Europy Zachodniej.
Z najmem sytuacja wygląda niewiele lepiej. Według analizy, wynajęcie dwudziestopięciometrowej kawalerki pochłania dziś w Polsce od 33 do ponad 66 procent średniego wynagrodzenia, w zależności od miasta. Przy takich kosztach bieżących odłożenie dziesięciu, dwudziestu procent wkładu własnego na własne mieszkanie przy przeciętnych zarobkach graniczy z cudem.
Skala problemu w całej Europie
Badanie pokazuje, że problem z przystępnością cenową mieszkań dotyczy dziś niemal każdego analizowanego kraju, choć w bardzo różnym natężeniu. Aż 44 procent Europejczyków nie ma dziś zdolności kredytowej pozwalającej na zakup pięćdziesięciu metrów kwadratowych mieszkania na trzydziestoletni kredyt, a 39 procent nie jest w stanie wynająć takiego samego metrażu bez przekroczenia jednej trzeciej dochodu. W Polsce, jak pokazuje analiza, punktem odniesienia realistycznie przestają być już nawet te pięćdziesiąt metrów, tylko znacznie mniejsze mikrokawalerki.
Załączone do badania mapy dobrze oddają tę geografię nierówności. Na mapie dotyczącej zakupu mieszkań Polska, a zwłaszcza okolice Warszawy, wyróżnia się ciemnym, najgorszym w skali kolorem, oznaczającym dostępność poniżej pięćdziesięciu metrów kwadratowych, podobnie zresztą jak duża część Niemiec i Francji. Na mapie dotyczącej najmu obraz jest równie wymowny: kraje skandynawskie i Alpy wypadają zauważalnie lepiej niż Polska, gdzie ciemne, najmniej korzystne kolory dominują na dużej części terytorium kraju, szczególnie wokół największych miast.
Skutki wykraczające poza sam rynek mieszkaniowy
Autorzy badania zwracają uwagę na mechanizm, który dobrze tłumaczy, dlaczego ten problem dotyka znacznie szerszej sfery gospodarki niż tylko sam rynek nieruchomości. Jeśli przeciętna pensja nie wystarcza na samodzielne utrzymanie czy spłatę kredytu za dwadzieścia pięć metrów kwadratowych, kapitał, który w innej sytuacji trafiłby na konsumpcję albo inwestycje, w całości pochłaniany jest przez koszty samego dachu nad głową. To zjawisko ogranicza oszczędności gospodarstw domowych, spowalnia zakładanie rodzin i, w dłuższej perspektywie, może realnie wpływać na decyzje migracyjne młodych Polaków, rozważających wyjazd tam, gdzie relacja zarobków do kosztów mieszkania wygląda korzystniej.
Pełną treść badania, wraz ze szczegółową metodologią i interaktywnymi mapami dla poszczególnych krajów, znajdziecie w czasopiśmie „Journal of Maps”: tandfonline.com/doi/full/10.1080/17445647.2026.2695777.
