Wyobraź sobie, że szukasz mieszkania w stolicy. Nie na obrzeżach, nie w bloku do remontu. W nowym budynku z zielonym dziedzińcem, przy tramwaju, z przedszkolem na parterze. I czynsz, który nie zjada ci połowy pensji.
W Warszawie to scenariusz na film science fiction. W Wiedniu to wtorek.
Jan Śpiewak pojechał tam sprawdzić, jak to możliwe, i nagrał o tym film. Już w opisie pada liczba, przy której przecieraliśmy oczy: podstawowa stawka najmu w wiedeńskich mieszkaniach komunalnych i społecznych to 7,5 euro plus media. Za metr. W jednym z najbogatszych miast Europy.
Obejrzeliśmy. I wiecie, co nas najbardziej uderzyło? Że cała ta wiedeńska magia nie zaczyna się od cegieł, tylko od ziemi. A na ziemi to my się akurat trochę znamy. 😉
Sześciu na dziesięciu
Zacznijmy od skali, bo bez niej nic nie ma sensu. Około 60 procent wiedeńczyków mieszka w mieszkaniach miejskich albo w tzw. budownictwie o ograniczonym zysku, gdzie budynki są prywatne, ale czynsze mocno regulowane.
Sześć osób na dziesięć. To nie jest margines dla najuboższych, to jest miasto. Próg dochodowy ustawiono tak wysoko, że łapie się mniej więcej 80 procent mieszkańców, a jak już dostaniesz mieszkanie, nikt cię z niego nie wyrzuci, kiedy dostaniesz podwyżkę. Na jednej klatce mieszka lekarka, kierowca tramwaju i student. Nikt nie wie, kto ile zarabia, i nikogo to nie obchodzi.
Kto ma ziemię, ten rozdaje karty 🃏
Każdy, kto kiedyś szukał działki, zna ten ból: grunt potrafi kosztować więcej niż wszystko, co na nim postawisz. Wiedeń już dawno zrozumiał, że kto kontroluje ziemię, ten kontroluje ceny mieszkań.
Dlatego ma swoją miejską agencję Wohnfonds Wien, której zadaniem jest skupowanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Miasto nie musi przy każdej inwestycji ścigać się z funduszami i spekulantami. Ma własny zapas działek i sam decyduje, co na nich powstanie.
Licytacja na odwrót
Jak w Polsce gmina sprzedaje działkę? Przetarg, wygrywa najwyższa oferta. Deweloper zapłacił dużo, więc teraz musi to odbić: jak najwięcej metrów, jak najmniej zieleni, balkon wielkości wycieraczki. Znamy to wszyscy.
Wiedeń odwrócił tę logikę do góry nogami. Cena ziemi jest ustalona z góry, a jury wybiera nie najbogatszą ofertę, tylko najlepszy projekt. Punkty dostaje się za cztery rzeczy: to, jak budynek służy ludziom, architekturę, ekologię i ekonomię.
I tu coś, co szczególnie nam się podoba: kryteria i nazwiska osób, które oceniają projekty, są jawne. Żadnych zakulisowych rozmów, żadnego „tak jakoś wyszło”. Deweloperzy walczą pomysłem, nie portfelem. Wynik? Od 1995 roku z tych konkursów powstało około 46 tysięcy dotowanych mieszkań, w których mieszka mniej więcej 100 tysięcy ludzi. Małe miasto wojewódzkie.
Osiedle bez szlabanu 🚫🚧
Polska deweloperka kocha płoty. Szlaban, furtka na kartę, ochroniarz w budce. W wiedeńskim Seestadt Aspern tego nie ma: place, fontanny i trawniki nad jeziorem są otwarte dla każdego. A deweloper, który buduje na miejskiej ziemi dla spółdzielni, musi dwie trzecie mieszkań oddać pod regulowany czynsz. Bogatsi i biedniejsi dzielą te same ulice, parki i piaskownice. Wiedeńczycy uważają, że tak po prostu buduje się lepsze miasto.
Dobra, a gdzie haczyk? 🎣
Jest, i to niejeden. Nie wybierasz sobie mieszkania jak w katalogu, a na te w modnych dzielnicach czeka się długo. Żeby w ogóle wejść do systemu, trzeba mieszkać w Wiedniu minimum dwa lata pod jednym adresem, zdać niemiecki na B2, a przy mieszkaniu komunalnym wyłożyć około 5 tysięcy euro kaucji. To nie jest raj dla każdego, kto wysiądzie z pociągu. To system budowany cierpliwie przez sto lat.
A u nas?
Nie musimy od jutra budować drugiego Wiednia. Ale kilka rzeczy moglibyśmy zacząć robić choćby w przyszłym roku.
Gminy mogłyby przestać traktować swoje działki jak skarbonkę do rozbicia przy najbliższej dziurze w budżecie, a zacząć jak inwestycję na pokolenia. Przetargi „kto da więcej” mogłyby ustąpić konkursom „kto zbuduje lepiej”. A przede wszystkim cały ten proces powinien być jawny od początku do końca: czyja to ziemia, za ile poszła, dlaczego wygrał ten, a nie inny projekt.
Bo tanie mieszkania nie biorą się znikąd. Biorą się z mądrze zarządzanej ziemi. A mądrze zarządzać można tylko tym, co widać. Dlatego w tuziemia.pl uparcie pokazujemy prawdziwe ceny, dokładne granice i otwarte dane. Wiedeń tylko utwierdził nas w przekonaniu, że to nie fanaberia, tylko fundament. 🌱
Obejrzyjcie film i napiszcie nam, co myślicie. Czy Radom, Kraków albo Gdańsk mogłyby kiedyś powiedzieć: u nas też się da?