Za działkę najbezpieczniej zapłacić tak, by pieniądze trafiły do sprzedającego dopiero wtedy, gdy własność na pewno przejdzie na kupującego. Służą do tego depozyt notarialny, akredytywa bankowa lub rachunek escrow. Zwykły przelew czy gotówka też są legalne, ale jedna ze stron zawsze bierze wtedy na siebie ryzyko.
Notariusz sporządza umowę sprzedaży, ale sam z siebie nie pośredniczy w płatności. To strony ustalają w akcie, kiedy i jak zostanie zapłacona cena. Warto przemyśleć to przed wyznaczeniem terminu, bo niektóre rozwiązania wymagają kilku dni przygotowań.
Sposoby zapłaty w skrócie
Każda metoda rozkłada ryzyko inaczej. Najbezpieczniejsze dla obu stron są te, w których pieniądze czekają u zaufanego pośrednika do spełnienia warunków.
| Sposób | Jak działa | Kto ryzykuje | Koszt |
|---|---|---|---|
| Depozyt notarialny | Kupujący wpłaca pieniądze do notariusza, ten wypłaca je sprzedającemu po spełnieniu warunków z protokołu | Praktycznie nikt | Połowa maksymalnej taksy od kwoty + 23% VAT |
| Akredytywa lub rachunek escrow | Bank blokuje środki i wypłaca je sprzedającemu po przedstawieniu określonych dokumentów | Praktycznie nikt | Prowizja banku, zwykle od kilkuset złotych |
| Przelew przed podpisaniem aktu | Kupujący przelewa cenę, notariusz sprawdza wpływ na koncie sprzedającego | Kupujący | Zwykle bez opłat |
| Przelew po podpisaniu aktu | Kupujący zobowiązuje się zapłacić w terminie, często z poddaniem się egzekucji | Sprzedający | Zwykle bez opłat |
| Gotówka w kancelarii | Pieniądze przeliczane i przekazywane przy notariuszu | Obie strony (przewóz, fałszywe banknoty) | Brak, ale ryzyko i niewygoda |
| Kredyt hipoteczny | Bank wypłaca kwotę kredytu na konto sprzedającego po akcie | Niewielkie, bank pilnuje procedury | Koszty kredytu |
Depozyt notarialny
Kupujący przed aktem wpłaca pieniądze (przelewem lub gotówką) do notariusza. Notariusz spisuje protokół przyjęcia depozytu, w którym strony określają warunek wypłaty. Najczęściej jest to podpisanie aktu sprzedaży albo złożenie wniosku o wpis kupującego do księgi wieczystej. Gdy warunek zostanie spełniony, notariusz przelewa pieniądze sprzedającemu. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, środki wracają do kupującego.
Koszt reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Za przyjęcie pieniędzy na przechowanie notariusz może pobrać najwyżej połowę zwykłej taksy liczonej od kwoty depozytu, do tego dolicza się 23% VAT i niewielką opłatę za wypisy protokołu. To stawka maksymalna, więc warto zapytać kancelarię o jej cennik.
| Kwota w depozycie | Maksymalna opłata netto | Z VAT (ok.) |
|---|---|---|
| 100 000 zł | 585 zł | 720 zł |
| 200 000 zł | 785 zł | 966 zł |
| 300 000 zł | 985 zł | 1 212 zł |
| 500 000 zł | 1 385 zł | 1 704 zł |
Akredytywa i rachunek escrow
Akredytywa to bankowy odpowiednik depozytu. Kupujący zleca swojemu bankowi zablokowanie ceny, a bank wypłaca ją sprzedającemu dopiero po przedstawieniu dokumentów wskazanych w umowie akredytywy. Zwykle jest to wypis aktu notarialnego, czasem również odpis z księgi wieczystej z wpisem nowego właściciela.
Podobnie działa rachunek powierniczy (escrow). Obie usługi trzeba zamówić w banku kilka dni przed aktem i uzgodnić ze sprzedającym listę dokumentów. Prowizje różnią się między bankami, dlatego warto porównać je z kosztem depozytu u notariusza.
Gotówka: legalna, ale ryzykowna
Gdy działkę kupuje osoba prywatna od osoby prywatnej, w 2026 r. nie obowiązuje żaden ustawowy limit płatności gotówką. Limit 15 000 zł brutto z art. 19 Prawa przedsiębiorców dotyczy tylko transakcji między dwiema firmami. Jeśli obie strony prowadzą działalność i kupują na firmę, zapłata musi przejść przez rachunek płatniczy.
Mimo braku zakazu gotówka ma poważne wady. Duża kwota to ryzyko kradzieży w drodze do kancelarii, trudność w liczeniu i sprawdzaniu banknotów oraz brak śladu płatności w banku. Notariusz, jako instytucja obowiązana z ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, może też pytać o źródło pochodzenia środków.
Warto wiedzieć, że od lipca 2027 r. unijne przepisy AML wprowadzą ogólny limit płatności gotówką w wysokości 10 000 euro, również dla osób prywatnych.
Zakup na kredyt i zadatek
Przy zakupie z kredytem hipotecznym bank sam pilnuje przebiegu płatności. Wkład własny kupujący zwykle wpłaca sprzedającemu przed aktem lub przy nim, a kwotę kredytu bank przelewa na konto sprzedającego po podpisaniu umowy i dostarczeniu wymaganych dokumentów. W akcie wskazuje się dokładnie, jaka część ceny pochodzi z kredytu i w jakim terminie zostanie wypłacona.
Jeśli strony wcześniej podpisały umowę przedwstępną, część ceny jest już zwykle zapłacona jako zadatek lub zaliczka. Różnica ma znaczenie, gdy transakcja się nie uda. Zadatek przepada, jeśli wycofa się kupujący, a gdy wycofa się sprzedający, musi oddać go w podwójnej wysokości. Zaliczka podlega po prostu zwrotowi. W akcie końcowym należy odnotować, jaka kwota została już zapłacona, a jaka pozostaje do zapłaty.
Przed wizytą u notariusza
- Uzgodnij ze sprzedającym sposób i termin zapłaty, zanim notariusz przygotuje projekt aktu.
- Poproś o projekt aktu i sprawdź, czy dokładnie opisuje, kiedy i jak cena zostanie zapłacona.
- Przy depozycie lub akredytywie ustal warunek wypłaty i listę dokumentów, a usługę zamów kilka dni wcześniej.
- Sprawdź w banku dzienny limit przelewów; duże kwoty często wymagają podniesienia limitu w oddziale.
- Przygotuj potwierdzenie źródła środków, np. umowę sprzedaży innej nieruchomości lub wyciąg z konta.
- Zapłata po akcie? Sprzedający powinien zadbać o poddanie się przez kupującego egzekucji z art. 777 k.p.c.
- Zabezpiecz osobno kwotę na koszty: taksę notarialną, 2% podatku PCC pobierane przez notariusza (przy zakupie od osoby prywatnej) i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. W konkretnej sprawie najlepiej zapytać notariusza, który będzie sporządzał akt.