Rynek mieszkaniowy w Polsce złapał oddech. Z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego za II kwartał 2026 r. wynika, że ceny mieszkań w dużych miastach niemal stoją w miejscu, a po uwzględnieniu inflacji i rosnących płac wręcz tanieją. Jednocześnie wyraźnie przyspieszyły kredyty hipoteczne i budownictwo.
Bank centralny opisuje sytuację jako stabilizację przy umiarkowanym popycie. Kupujący nie rzucili się masowo na rynek, ale sprzedający i deweloperzy wciąż nie widzą powodu, by schodzić z cen. Efekt: nominalnie drogo, realnie coraz mniej.
Ceny transakcyjne: drobne ruchy w obie strony
Zmiany cen, po jakich faktycznie sprzedawano mieszkania, mieściły się w II kwartale w przedziale kilku dziesiątych procent do niespełna 2 proc. Najmocniej drożała Warszawa, zwłaszcza na rynku pierwotnym. W grupie sześciu największych miast na rynku wtórnym ceny nawet lekko spadły.
| Rynek i obszar | Zmiana kw/kw | Zmiana r/r |
|---|---|---|
| Pierwotny – Warszawa | +1,9% | +2,4% |
| Pierwotny – 6 największych miast | +1,5% | −0,4% |
| Pierwotny – 10 miast | −0,1% | +3,1% |
| Wtórny – Warszawa | +1,2% | brak danych w komunikacie |
| Wtórny – 6 największych miast | −0,6% | +0,3% |
| Wtórny – 10 miast | +1,6% | +2,6% |
W skali roku żaden z segmentów nie zbliżył się do dynamiki znanej z okresu boomu. Najwyższy wzrost, 3,1 proc., dotyczył nowych mieszkań w grupie dziesięciu miast.
Ceny ofertowe: sprzedający się nie spieszą
Ceny w ogłoszeniach rosły wolno, ale nie spadały. Deweloperzy podnieśli stawki w ciągu kwartału o 2,4 proc. w Warszawie, o 1 proc. w sześciu największych miastach i o 1,1 proc. w grupie dziesięciu miast. Na rynku wtórnym podwyżki były jeszcze skromniejsze: 0,8 proc., 0,9 proc. i 0,6 proc.
Zdaniem NBP to znak, że ani firmy deweloperskie, ani prywatni właściciele nie są pod presją zmuszającą ich do obniżek. Oczekiwania cenowe po stronie podaży pozostają wysokie, mimo że popyt jest tylko umiarkowany.
Realnie mieszkania tanieją
Kluczowy wniosek raportu dotyczy cen realnych. Po odjęciu inflacji i zestawieniu z dynamiką wynagrodzeń ceny mieszkań w większości badanych grup miast nadal spadały.
W praktyce oznacza to, że pensje rosną szybciej niż ceny metra kwadratowego. Mieszkania wciąż są drogie w złotówkach, ale przeciętne gospodarstwo domowe potrzebuje na ich zakup nieco mniej miesięcznych dochodów niż jeszcze niedawno.
Kredyty i budowy przyspieszają
Najmocniejszy sygnał ożywienia płynie z banków. Wartość nowych złotowych kredytów mieszkaniowych sięgnęła w II kwartale 29,5 mld zł. To o 21,2 proc. więcej niż w I kwartale i o 26,8 proc. więcej niż przed rokiem, co sugeruje powrót części nabywców korzystających z finansowania.
Sprzedaż u deweloperów wygląda mniej jednoznacznie. Na sześciu największych rynkach zawarto w kwartale ok. 11,4 tys. umów, o 8,3 proc. mniej niż kwartał wcześniej. W okresie od III kw. 2025 r. do II kw. 2026 r. było ich jednak 45,9 tys., czyli o 21 proc. więcej niż rok wcześniej. Oferta deweloperów urosła do 64,4 tys. lokali, więc kupujący mają w czym wybierać.
Ożywienie widać też na placach budów:
- pozwolenia na budowę objęły 76,4 tys. mieszkań, o 17,3 tys. więcej niż w II kw. 2025 r.;
- rozpoczęto budowę 65,2 tys. mieszkań, o 10,2 tys. więcej niż rok wcześniej.
Ani boom, ani krach
Obraz z raportu NBP to rynek zawieszony pomiędzy skrajnościami. Ceny są stabilne i realnie maleją, a jednocześnie przybywa kredytów, pozwoleń i nowych budów.
Czy to zapowiedź mocniejszego odbicia, pokażą kolejne kwartały. Bank centralny wskazuje trzy czynniki, które przesądzą o kierunku: tempo akcji kredytowej, poziom stóp procentowych oraz siłę popytu. Większa podaż nowych mieszkań może przy tym hamować ewentualne podwyżki.
Źródło: Narodowy Bank Polski, raport o sytuacji na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2026 r.