tuziemia.pl/lasy-panstwowe/mapa
Mamy dla was kolejne, unikalne narzędzie, którego nigdzie indziej w polskim internecie nie znajdziecie: autorską mapę pokazującą, gdzie i kiedy Lasy Państwowe skorzystały z przysługującego im prawa pierwokupu w latach 2021-2026, wraz ze szczegółami konkretnych transakcji. Jeśli sprzedajecie albo planujecie sprzedać działkę leśną, albo działkę, która choćby częściowo jest w ewidencji oznaczona jako las, to dokładnie ta informacja, o którą powinniście zapytać, zanim jeszcze podpiszecie cokolwiek u notariusza.
Dlaczego to dla sprzedających działki leśne jest tak istotne
Prawo pierwokupu przysługujące Lasom Państwowym to jeden z tych przepisów, które potrafią zaskoczyć nawet doświadczonych sprzedających, bo nie zawsze pokrywa się z tym, co widać na własne oczy, stojąc na działce. Nasza mapa pozwala sprawdzić, jak często i w jakich regionach Lasy Państwowe faktycznie korzystają z tego uprawnienia, na jakich warunkach cenowych i przy jakim typie gruntu. To wiedza, która pozwala realnie ocenić ryzyko konkretnej transakcji, zamiast dowiadywać się o wszystkim dopiero od nadleśniczego, już po znalezieniu kupca.
Kiedy Lasom Państwowym w ogóle przysługuje pierwokup
Podstawą prawną jest artykuł 37a ustawy z 28 września 1991 roku o lasach, obowiązujący w obecnym kształcie od 30 kwietnia 2016 roku. Zgodnie z nim, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu przy sprzedaży gruntu przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w trzech sytuacjach: gdy grunt jest oznaczony jako las w ewidencji gruntów i budynków, gdy jest przeznaczony do zalesienia zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, lub gdy jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu albo odpowiednią decyzją starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.
Warto podkreślić coś, na co zwracają uwagę prawnicy zajmujący się tą tematyką: przepis odnosi się do oznaczenia gruntu w dokumentach, a nie do jego faktycznego, widocznego stanu. Zdarza się, że działka od dawna nie ma nic wspólnego z lasem, bo na przykład rośnie na niej pojedyncze drzewo albo teren jest już typowo budowlany, a mimo to formalnie wciąż figuruje jako las w ewidencji, co samo w sobie uruchamia prawo pierwokupu. Adwokat Maciej Obrębski, cytowany w branżowych materiałach prawniczych, wprost nazywa ten przepis rygorystycznym, wskazując, że wielu sprzedających dowiaduje się o jego istnieniu dopiero po fakcie.
Jak wygląda procedura
Sprzedaż nieruchomości leśnej odbywa się, podobnie jak w przypadku pierwokupu KOWR, w dwóch krokach: najpierw warunkowa umowa sprzedaży, o której notariusz zawiadamia właściwego nadleśniczego, a dopiero potem, jeśli Lasy Państwowe nie skorzystają ze swojego prawa, umowa przenosząca własność. Nadleśniczy ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia na podjęcie decyzji. Jeśli uzna, że nabycie gruntu jest zasadne, kieruje wniosek do Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych, za pośrednictwem właściwego dyrektora regionalnej dyrekcji, a Dyrektor Generalny ma siedem dni na wyrażenie zgody. Samo prawo pierwokupu Lasy Państwowe wykonują poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego.
Co istotne dla bezpieczeństwa samej transakcji: czynność prawna dokonana z pominięciem tej procedury, w szczególności bez zawiadomienia właściwego nadleśniczego, jest nieważna z mocy prawa. To nie jest więc formalność, którą można pominąć czy zignorować, licząc, że nikt nie zauważy, tylko warunek konieczny do skutecznego przeniesienia własności.
Kiedy pierwokup jednak nie obowiązuje
Ustawa przewiduje też konkretne wyłączenia. Prawo pierwokupu nie ma zastosowania, gdy nabywcami są małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoby związane ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, a także jednostki samorządu terytorialnego. Jeśli więc sprzedajecie działkę leśną komuś z bliskiej rodziny, cała ta procedura w ogóle was nie dotyczy.
Warto też wiedzieć, że jeśli prawo pierwokupu do tego samego gruntu przysługiwałoby z mocy prawa kilku podmiotom naraz, ustawa daje pierwszeństwo właśnie Lasom Państwowym przed innymi uprawnionymi, z zastrzeżeniem wyjątku dotyczącego niektórych sytuacji uregulowanych w ustawie o ochronie przyrody.
Cena też podlega kontroli
Ciekawym elementem tej procedury jest to, że Lasy Państwowe nie muszą bezkrytycznie akceptować ceny ustalonej między stronami. Jeśli nadleśniczy uzna, że cena określona w warunkowej umowie sprzedaży rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, w szczególności ją przekracza, w porównaniu z wyceną sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, może to mieć wpływ na dalszy przebieg procedury nabycia. To dodatkowy powód, dla którego warto wcześniej sprawdzić realne, historyczne dane o tym, po jakich cenach Lasy Państwowe faktycznie nabywały podobne grunty w waszej okolicy, zamiast zakładać, że zaproponowana przez was cena zostanie przyjęta bez żadnych pytań.
Dokładnie taką wiedzę, opartą na realnych, historycznych transakcjach z lat 2021-2026, znajdziecie na naszej mapie.