Blisko 917 tysięcy działek w prawie 4700 ogrodach w całej Polsce, zrzeszonych w Polskim Związku Działkowców, wciąż działa na tej samej zasadzie co dekady temu: działkowiec nigdy nie staje się właścicielem gruntu. Temat „wykupu ROD na własność” wraca w dyskusjach praktycznie co roku, ale w 2026 roku sytuacja prawna nie zmieniła się ani o jotę, mimo że wielu użytkowników działek dalej mówi potocznie „kupiłem sobie działkę w ogrodach”.
Kto właściwie jest właścicielem gruntu
Grunt pod rodzinnym ogrodem działkowym należy do gminy, Skarbu Państwa albo do samego stowarzyszenia ogrodowego, najczęściej Polskiego Związku Działkowców. Działa to w oparciu o ustawę z 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych, uchwaloną po tym, jak Trybunał Konstytucyjny zakwestionował wcześniejsze przepisy. Osoba korzystająca z działki nie kupuje ziemi, tylko nabywa prawo do jej używania na zasadzie dzierżawy działkowej, uregulowane w statucie stowarzyszenia i regulaminie konkretnego ogrodu. Właścicielem może zostać wyłącznie tego, co stoi i rośnie na działce: nasadzeń, altany i innych naniesień.
Co naprawdę kupujecie, gdy „kupujecie” działkę ROD
To, co w mowie potocznej nazywa się kupnem działki, formalnie jest przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z prawa do działki, uregulowanym w art. 41 ustawy o ROD. Zbywca i nabywca podpisują umowę w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie, a nie pełny akt notarialny, co bywa mylące. Skuteczność takiej umowy zależy jednak od zatwierdzenia przez zarząd ROD, który ma na to dwa miesiące. Jeśli w tym czasie nie zgłosi sprzeciwu, uznaje się, że wyraził zgodę milcząco, a nowy działkowiec formalnie wchodzi w prawa poprzednika. Umowa może dotyczyć tylko jednej działki na osobę (ewentualnie wspólnie z małżonkiem) i tylko na rzecz osoby pełnoletniej.
Ile to realnie kosztuje
Sama umowa przeniesienia prawa do działki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Jeśli w umowie wyodrębni się wartość samego prawa do działki jako prawa majątkowego, stawka wynosi 1 procent. Jeżeli jednak przedmiotem umowy są też nasadzenia, altana czy inne obiekty stanowiące własność zbywcy, a strony nie rozdzielą wartości poszczególnych składników, cała kwota jest opodatkowana wyższą stawką 2 procent. Do tego dochodzą opłaty wewnętrzne konkretnego ROD: jednorazowa opłata inwestycyjna dla nowego działkowca (w praktyce od kilkudziesięciu do nawet tysiąca złotych, zależnie od ogrodu), opłata za obowiązkowe szkolenie (zwykle nie więcej niż kilkaset złotych) oraz coroczna opłata ogrodowa liczona od metra kwadratowego działki, ustalana przez zarząd każdego ROD osobno.
Dlaczego w 2026 roku nic się nie zmienia
Pomysł przekształcenia prawa użytkowania działek ROD w pełną własność wraca regularnie w debacie publicznej, ale na 2026 rok nie ma żadnego projektu ustawy, który by to umożliwiał, ani oficjalnej procedury legislacyjnej w tym kierunku. Zwolennicy zmian argumentują, że obecny model jest przestarzały i ogranicza inwestowanie w infrastrukturę na działce, skoro grunt formalnie nie należy do użytkownika. Przeciwnicy, w tym sam PZD, wskazują na ryzyko wykupu atrakcyjnie położonych ogrodów przez deweloperów i utratę ich zielonego, rekreacyjnego charakteru. Związek konsekwentnie powtarza w swoich materiałach, że działka ROD nie powinna być substytutem nieruchomości kupionej na własność, tylko pełnić funkcję ogrodu działkowego, i że prywatyzacja stałaby w sprzeczności z tą ideą.
Plany ogólne gmin a przyszłość ogrodów
Osobnym wątkiem, który w tym roku realnie wpływał na sytuację ROD, są plany ogólne gmin, obowiązkowe nowe dokumenty planistyczne, które każda gmina w Polsce musiała uchwalić do 31 sierpnia 2026 roku. Dzięki staraniom PZD tereny ogrodów działkowych znalazły się aż w 13 różnych strefach planistycznych przewidzianych w planach ogólnych, a zarządy ROD i działkowcy konsekwentnie postulowali objęcie ich strefą zieleni i rekreacji, która wyklucza funkcje komercyjne. To nie zmienia kwestii własności gruntu, ale realnie decyduje o tym, czy dany ogród w przyszłości będzie chroniony przed zabudową, czy stanie się terenem, na którym gmina dopuści inne przeznaczenie.
Co z tego wynika w praktyce
Jeśli ktoś szuka nieruchomości, na której będzie realnym właścicielem gruntu, może swobodnie nią dysponować i zabudować zgodnie z planem miejscowym, działka ROD nie jest odpowiedzią na te potrzeby, niezależnie od tego, jak popularnie nazywa się transakcję przenoszącą prawo do niej. To dlatego na tuziemia.pl znajdziecie wyłącznie oferty sprzedaży działek na pełną własność, z numerem ewidencyjnym, planem miejscowym czy planem ogólnym i wyceną z Rejestru Cen Nieruchomości, a nie prawa do dzierżawy działkowej, które rządzą się zupełnie innymi zasadami.