Baza wiedzy Środowisko 6 min czytania

Górki Czechowskie w Lublinie: ok. 2500 mieszkań na dawnym poligonie, uchwała ZPI z 2025 roku i pytanie do TSUE w 2026

Autor: Kuba Łukawski

Sto hektarów wzgórz i wąwozów w północno-zachodniej części Lublina, po których spacerują mieszkańcy, a pod ziemią leżą ofiary wojennych egzekucji. Od lat toczy się o nie spór, w którym deweloper, miasto, ekolodzy, sądy, a dziś także Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej próbują ustalić jedno: ile tu można zbudować i jakim kosztem.

Czym są Górki Czechowskie

To około 100 hektarów naturalnych wzniesień i wąwozów, czyli według OKO.press mniej więcej 1 procent obszaru objętego studium miasta. Teren jest siedliskiem chronionych gatunków, między innymi chomika europejskiego i motyla czerwończyka nieparka, wpisanych na polską czerwoną listę zagrożonych gatunków. Jest też elementem klina przewietrzającego Lublin, który zmaga się ze smogiem. Dla mieszkańców to po prostu miejsce spacerów. Prezes Towarzystwa dla Natury i Człowieka Krzysztof Gorczyca wskazuje dodatkowo na ponad sto chronionych gatunków ptaków.

Poligon, polana śmierci i miasto, które nie kupiło

Historia terenu jest wielowarstwowa. Pierwotnie był to teren wojskowy, a pod koniec lat 90., według OKO.press, miasto mogło go wykupić od Agencji Mienia Wojskowego i tego nie zrobiło. Dziś wielu uważa to za kluczowy błąd, bo od tej chwili teren przestał być miejską własnością i zaczął się spór.

W czasie II wojny światowej wokół tak zwanej mogiły legionisty Niemcy dokonywali egzekucji i chowali ofiary w wąwozie, głównie więźniów Zamku Lubelskiego oraz osoby skazane przez sądy doraźne. Według dr. Artura Piekarza z lubelskiego oddziału IPN w latach 1940-1942 odbyło się tu co najmniej sześć egzekucji. W 1947 i 1948 roku z siedmiu jam grobowych wydobyto szczątki 231 osób, w większości nieznanych z nazwiska. Od 2020 roku poszukiwania prowadzi IPN, a późniejsze doniesienia mówią o szczątkach ok. 65 ofiar niemieckiego terroru odnalezionych w latach 2022-2025. Europejskie Centrum Rabiniczne apeluje o wstrzymanie prac i uznanie obszaru za cmentarz żydowski, twierdząc, że mogą tam leżeć szczątki ofiar Holokaustu.

Referendum, które nie obowiązywało, i studium, które zadziałało

W 2019 roku mieszkańcy głosowali w referendum w sprawie zabudowy części Górek. Frekwencja wyniosła 12,91 procent przy wymaganych 30, więc wynik nie był wiążący, choć 67,7 procent głosujących było przeciw. Miasto i tak poszło własną drogą. 1 lipca 2019 roku rada przyjęła studium, które dopuszcza zabudowę mniej więcej jednej czwartej obszaru. Skarżył je wojewoda, ale 16 stycznia 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę, a według relacji Jawnego Lublina sprawa zakończyła się jesienią 2023 roku korzystnym dla miasta wyrokiem NSA. Sędzia w uzasadnieniu miał wskazywać, że najlepszym rozwiązaniem byłoby przejęcie terenu przez gminę.

Jak deweloper rozumie zasady gry: od prawa odkupu do ZPI

Właścicielem terenu jest spółka TBV Investment. W sierpniu 2024 roku skorzystała z prawa odkupu i odzyskała około 75 hektarów. Pod koniec sierpnia złożyła w ratuszu wniosek o Zintegrowany Plan Inwestycyjny dla ponad 100 hektarów. To właśnie tutaj zaczyna się to, co krytycy nazywają kombinowaniem.

ZPI to narzędzie, które pozwala obejść zwykłą, długą drogę zmiany planu miejscowego, bo obowiązujący plan nie dopuszcza bloków na wierzchowinach. Według Jawnego Lublina procedura jest przyspieszona: organy mają 14 dni na opinie, konsultacje mogą ograniczyć się do zbierania uwag, a rada może plan przyjąć albo odrzucić, ale nie może go zmieniać. Miasto zawiera z inwestorem umowę urbanistyczną, w której może żądać przekazania nieruchomości czy pokrycia kosztów inwestycji uzupełniających. Warto pamiętać, że to publikacja o wyraźnym stanowisku redakcji, cytująca głównie krytyków. Ratusz przedstawia to jako kompromis: lepiej odzyskać park, niż ryzykować odszkodowania i spory sądowe z właścicielem.

75 hektarów parku za złotówkę, 25 metrów bloków na wzgórzach

Co dokładnie jest na stole? Według dokumentów, które opisuje Jawny Lublin, TBV ma przekazać miastu około 75 hektarów za symboliczną złotówkę, wybudować tam park za co najmniej 10 mln zł oraz oddać 1,5 hektara pod szkołę, przedszkole lub dom kultury. W umowie jest też kara 2,5 mln zł za każdy niezrealizowany etap. Ratusz szacuje wartość korzyści dla miasta na około 120 mln zł.

W zamian deweloper może zabudować wierzchowiny. Planuje około 2500 mieszkań, rozłożonych na 20 lat, choć jego prezes Wojciech Dzioba zaznacza, że o realizacji zdecyduje rynek. Zabudowa ma sięgać do 8 kondygnacji, a w niektórych miejscach miasto dopuszcza akademiki. Przy zabudowie mieszkaniowej deweloper przewiduje 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie. Najcenniejsze przyrodniczo fragmenty mają pozostać wolne od zabudowy, ale krytycy zarzucają, że zmiany względem pierwszej wersji były kosmetyczne.

Wrzesień 2025: 18 do 11 i chomiki pod ratuszem

4 września 2025 roku Rada Miasta Lublin uchwaliła ZPI głosami 18 radnych klubu prezydenta Krzysztofa Żuka przy 11 głosach przeciw, oddanych przez radnych PiS. Przed ratuszem protestowało ponad stu mieszkańców, część w maskach chomików, a kilkadziesiąt osób weszło na salę obrad, krytykując zamknięcie dyskusji. Zarzuty opozycji dotyczyły braku przejrzystości negocjacji, przewietrzania miasta i komunikacji. Wiceprezydent Tomasz Fulara przekonywał, że umowa uwzględnia zarówno prawa właściciela, jak i interes publiczny.

Kwiecień 2026: sąd pyta Europę, czy stowarzyszenie w ogóle może się skarżyć

Uchwałę zaskarżyło do sądu Stowarzyszenie Obrony Górek Czechowskich. 15 kwietnia 2026 roku WSA w Lublinie zawiesił postępowanie i skierował pytanie prejudycjalne do TSUE. Chodzi o to, czy organizacja bez własnego interesu prawnego może skutecznie zaskarżyć taką uchwałę, w świetle przepisów opartych na Konwencji z Aarhus o dostępie do sprawiedliwości w sprawach środowiskowych. Sąd sygnalizował, że może odejść od dotychczasowej linii orzeczniczej, ale widzi też ryzyko lawiny skarg. Radca prawny urzędu miasta uważa, że uchwała nie narusza prawa. Terminu odpowiedzi TSUE nie podano i z dostępnych relacji nie wynika, czy plan został wstrzymany.

Co to znaczy, jeśli szukasz działki w Lublinie

Ta historia pokazuje, jak bardzo plan zagospodarowania i spór o niego potrafią zmienić wartość gruntu i krajobraz w sąsiedztwie. Zanim kupisz działkę blisko zielonego terenu, sprawdź na mapach MPZP i w studium, co gmina przewiduje dookoła, a nie tylko na samej parceli. Poniżej najnowsze oferty z Lublina i okolic.

Działki na sprzedaż w Lublinie

Działki na sprzedaż w powiecie lubelskim