Mieszkań w ofercie deweloperów nie brakuje, a coraz więcej z nich jest już skończonych. Według najnowszych danych JLL, o których pisze Skarbiec.biz, na koniec września 2026 roku gotowych do odbioru było 25 procent oferty na siedmiu największych rynkach, wobec 16 procent rok wcześniej. Do tego JLL nie zakłada, że w 2027 roku sprzedaż wzrośnie. Przeczytaliśmy tekst Skarbca, sprawdziliśmy go z innymi relacjami z tej samej prezentacji i zebraliśmy, co z tego wynika.
Skala: 70,2 tys. mieszkań w ofercie, ponad 17 tys. gotowych
JLL analizuje siedem największych rynków: Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice. Na koniec września w ofercie było tam 70,2 tys. mieszkań. Gotowych, ale wciąż niesprzedanych lokali jest ponad 17 tys., czyli prawie dwa razy więcej niż rok wcześniej.
Wzrost udziału z 16 do 25 procent to w ujęciu względnym około 56 procent (25 podzielone przez 16 daje 1,56). Warto rozróżniać tę liczbę od przyrostu o 9 punktów procentowych, bo to właśnie ten drugi sposób zapisu jest bardziej neutralny.
Gdzie jest najgorzej: Katowice, Łódź, Poznań
Udział gotowych mieszkań w ofercie jest bardzo różny w zależności od miasta:
| Miasto | Udział gotowych w ofercie | Czas wyprzedaży oferty przy obecnej sprzedaży |
|---|---|---|
| Katowice | 38% | 11,7 kwartału |
| Łódź | 33% | 8,4 kwartału |
| Poznań | 31% | ok. 6 kwartałów |
| Kraków | 29% | ok. 6 kwartałów |
| Warszawa | ok. 20% | 4,3 kwartału |
| Wrocław | ok. 20% | ok. 6 kwartałów |
| Trójmiasto | nieco ponad 10% | 4,6 kwartału |
Liczba „11,7 kwartału” w Katowicach oznacza, że przy obecnym tempie sprzedaży wyprzedanie dzisiejszej oferty zajęłoby prawie trzy lata, o ile w tym czasie nie pojawiłoby się nic nowego. To wskaźnik, a nie prognoza: nikt nie zakłada, że deweloperzy przestaną budować. W III kwartale zapas gotowych lokali rósł w Krakowie, Łodzi i Katowicach, a spadał w Warszawie i Poznaniu. Aleksandra Gawrońska z JLL mówi, że właśnie te trzy miasta trzeba obserwować najuważniej.
Jak sprzedawało się w 2026 roku
W III kwartale na siedmiu rynkach sprzedano 12,5 tys. mieszkań, a deweloperzy wprowadzili 12,8 tys. nowych. Od początku roku sprzedaż wyniosła 37,2 tys. lokali. JLL uważa, że całoroczna prognoza około 50 tys. mieszkań, czyli o kilkanaście procent więcej niż rok wcześniej, jest realna, choć w IV kwartale trzeba by sprzedać około 12,8 tys. lokali.
Uwaga do danych: wzrost sprzedaży o 5,7 procent w III kwartale Skarbiec, Parkiet i Ile za metr opisują jako zmianę kwartał do kwartału. Jedna z agregujących relacji pisze o r/r. Skłaniamy się ku wersji kwartalnej, bo druga relacja podaje sprzedaż w II kwartale na poziomie ponad 11,8 tys., co pasuje do takiego wzrostu, ale nie widzieliśmy oryginalnego raportu JLL.
Co JLL mówi o 2027 roku
Według relacji Skarbca nawet w optymistycznym scenariuszu sprzedaż w 2027 roku zostanie na poziomie z 2026 roku albo lekko spadnie. Kazimierz Kirejczyk z JLL ocenia, że wzrost sprzedaży rok do roku w 2027 jest mało prawdopodobny. Wśród powodów padają:
- Kredyty: JLL ocenia, że oprocentowanie raczej nie spadnie przed połową 2027 roku. Obniżki stóp, na które liczył rynek, się oddaliły.
- Nastroje: okno zakupowe, z którego korzystali kupujący, według JLL „powoli się zamyka”, a obawy o inflację, koszty kredytu i zatrudnienie mogą odsuwać decyzje o zakupie.
- Podatek katastralny: JLL wspomina o możliwym powrocie tej dyskusji przy napiętych finansach publicznych i zbliżających się wyborach. Skarbiec podkreśla, że nie ma żadnych przyjętych przepisów, stawek ani zakresu, więc nie oznacza to wejścia w życie w 2027 roku.
Czy ceny więc spadną
Niekoniecznie, i tu nie warto przesadzać z dramatyzmem. Skarbiec zaznacza, że duży zapas gotowych mieszkań zwiększa presję na promocje i negocjacje, ale nie oznacza automatycznie spadków cen. W danych JLL ceny ofertowe w III kwartale rosły w większości miast: w skali roku w Warszawie o 6,8 procent, w Poznaniu o 6,0, we Wrocławiu o 5,2, a w Katowicach spadły o 0,4. Ciekawy jest też rozjazd między ceną ofertową a sprzedażową. W Warszawie średnio to prawie 20 tys. zł za metr wobec ok. 18,4 tys., w Katowicach 12,7 tys. wobec 11,3 tys. Różnica pokazuje, że transakcje zapadają poniżej cen z cenników.
Sam Kirejczyk uważa, że obecna nadpodaż jest przejściowa i nie zagraża deweloperom: „to nie Hiszpania po kryzysie w 2008 r., te projekty będą się sprzedawać”. Według niego część gotowych lokali to projekty inwestycyjne, na które popyt spadł po zmianie warunków finansowania. To opinia jednego eksperta JLL, a nie stanowisko całej firmy.
Co z tego wynika dla kupującego
Nie jest to porada finansowa, ale kilka wniosków wynika wprost z danych. Po pierwsze, w miastach z dużym zapasem gotowych lokali (Katowice, Łódź, Poznań, Kraków) kupujący ma więcej miejsca do negocjacji niż w Warszawie czy Trójmieście. Po drugie, cena z cennika to nie to samo co cena transakcyjna, więc warto sprawdzać dane z Rejestru Cen Nieruchomości. Po trzecie, rata kredytu przy stopach, które mogą nie spaść przed połową 2027 roku, powinna być policzona z zapasem.