Za przykład weźmy jedną kawalerkę. 34 mkw. do remontu, pierwsze piętro w małej kamienicy z lat 30. przy ulicy Witkiewicza na Pradze-Północ. W maju trafiła do sprzedaży za 599 tys. zł. Dziś kosztuje 440 tys. zł i nadal czeka na kupującego. Taka historia nie dowodzi, że rynek się odwraca, ale pokazuje, jak wygląda moment, w którym sprzedający przestają dyktować warunki.
Sześć obniżek w pięć miesięcy
Według danych z serwisu Kompascen cena kolejno spadała: 599, 569, 530, 499, 479, 459 i od sierpnia 440 tys. zł. Razem to sześć obniżek i 159 tys. zł mniej, czyli ok. 27 procent pierwotnej ceny. Ogłoszenie wisi dalej. Po drodze oferta przewinęła się przez kilka biur, a dziś dwa wystawiają ją równolegle: jedno za 440 tys. zł, drugie za 446 tys. zł.
Przeliczmy na metry. Cena początkowa to ok. 17,6 tys. zł za mkw., obecna ok. 12,9 tys. zł za mkw. Kolejne obniżki wynosiły 30, 39, 31, 20, 20 i 19 tys. zł. Pierwsze cięcia były największe, a ostatnie coraz mniejsze, co jest typowe dla sprzedającego, który stopniowo szuka poziomu, przy którym ktoś w ogóle zareaguje.
Co mówi rejestr cen
Najciekawsze jest porównanie z rejestrem cen nieruchomości. Podobna kawalerka z tej samej ulicy, 34,9 mkw., również na pierwszym piętrze, sprzedała się w 2023 roku za 500 tys. zł, czyli ok. 14,3 tys. zł za mkw. Ktoś więc wystawił w maju mieszkanie do remontu o 99 tys. zł drożej niż trzy lata wcześniej sprzedano podobne. Dziś, po obniżkach, cena wywoławcza jest o 60 tys. zł niższa od tej starej transakcji, a chętnego i tak nie widać.
Trzeba jednak uczciwie zaznaczyć, co z tego porównania wynika. To jedna transakcja sprzed trzech lat, nie wiemy, w jakim stanie był tamten lokal ani w jakim jest ten. Mieszkanie „do remontu” powinno kosztować mniej niż odnowione, więc cena porównawcza z 2023 roku nie jest wzorcem, tylko punktem odniesienia. Nie sprawdzaliśmy też samej oferty, dane o historii cen pochodzą z serwisu Kompascen, ale otwarta przez nas strona pokazywała inne przykładowe oferty, więc nie potwierdziliśmy ich niezależnie.
Czy to już rynek kupującego
Jedna oferta nie robi rynku. Spójrzmy więc na dane ogólne, które są mniej jednoznaczne, niż sugeruje nagłówek.
- Ceny stoją, nie spadają. Według barometru Tabelaofert, opisanego przez Ile za metr, średnia cena ofertowa na siedmiu największych rynkach pierwotnych we wrześniu 2026 wynosiła 16 229 zł za mkw. i była taka sama jak w sierpniu. W Warszawie od grudnia 2025 wzrosła o 3 procent.
- Sprzedaż w Warszawie rośnie. We wrześniu sprzedano tam ponad 1,6 tys. mieszkań z rynku pierwotnego, o ok. 30 procent więcej niż w sierpniu.
- Na rynku wtórnym oferty są droższe niż transakcje. Według danych NBP przytaczanych przez Tabelaofert w Warszawie cena ofertowa na rynku wtórnym wynosi ok. 18 tys. zł za mkw., a transakcyjna ok. 16,7 tys. zł. Oferty wzrosły w skali roku o 2,2 procent, a transakcje o 1,3.
- Czas sprzedaży jest długi. Według serwisu SonarHome (komercyjnego, więc dane warto zweryfikować) średni czas ekspozycji oferty w Warszawie to ok. 92 dni.
- Gotowych mieszkań przybywa. Według JLL na siedmiu największych rynkach 25 procent oferty deweloperów to lokale gotowe, wobec 16 procent rok wcześniej. W Warszawie udział jest niższy, ok. 20 procent, a czas wyprzedaży oferty wynosi ok. 4,3 kwartału, najmniej ze wszystkich miast. O tym pisaliśmy w osobnym artykule.
Wniosek jest ostrożny. Warszawa nie jest dziś miastem z załamaniem popytu. Rynek wygląda raczej tak, że przy stabilnych cenach ofertowych kupujący ma coraz więcej do wyboru i silniejszą pozycję w negocjacjach, a mieszkania przeszacowane na starcie, zwłaszcza w gorszym stanie, zaczynają stać. Kawalerka z Witkiewicza jest przykładem tego drugiego zjawiska.
Dla kupującego i sprzedającego
Dla kupującego: sprawdź w rejestrze cen, za ile sprzedawano podobne lokale na tej samej ulicy, i nie traktuj ceny ofertowej jako punktu wyjścia. Historia obniżek w ogłoszeniu to informacja, że sprzedający ma coraz mniej cierpliwości. Dla sprzedającego: cena wywoławcza dużo powyżej rejestru kończy się serią obniżek, a każda kolejna sygnalizuje rynkowi, że oferta ma problem. Szybka, uzasadniona wycena na starcie zwykle jest lepsza niż pięć miesięcy skubania ceny.
