W mediach społecznościowych krąży zdjęcie lotnicze osiedla w Dubaju, które jedni nazywają szczytem urban sprawlu, a inni przykładem tego, jak można zorganizować mieszkanie dla tysięcy ludzi na niewielkim terenie. Według opisu we wpisie na zdjęciu widać 1500 willi na powierzchni 23 hektarów, z jednym wjazdem i wyjazdem, w sąsiedztwie dużej autostrady, z jednym małym centrum handlowym na drugim końcu osiedla i kilkoma szkołami w okolicy.
Co wiemy o samym osiedlu
Wpis podaje trzy konkretne liczby: 1500 domów, 23 hektary i jeden wjazd. Z tego da się policzyć kilka rzeczy. Teren o powierzchni 23 hektarów to 230 tysięcy metrów kwadratowych. Podzielony przez 1500 willi daje około 153 metrów kwadratowych terenu na jeden dom, wliczając ulice, chodniki i ewentualne tereny wspólne. Gęstość wynosi około 65 domów na hektar. To bardzo ciasna zabudowa jak na domy nazywane willami. W Polsce typowa działka pod dom jednorodzinny ma kilkaset metrów kwadratowych, a zabudowa szeregowa jest zwykle znacznie luźniejsza niż tutaj.
https://maps.app.goo.gl/7r9i6wEJ6onV4xvw9
Dlaczego takie osiedla powstają
W Dubaju osiedla zamknięte, złożone z jednorodzinnych domów, są jedną z podstawowych form mieszkania dla rodzin. Wiele z nich ma jedno lub dwa wjazdy, ogrodzenie i własną ochronę. Taki układ ulic, w którym jedna droga prowadzi do wnętrza osiedla, a z niego wraca tą samą trasą, upraszcza zarządzanie, ale z natury wydłuża trasy: każdy mieszkaniec, niezależnie od tego, gdzie stoi jego dom, musi dojechać do tego samego wyjazdu.
Konsekwencje są dwie. Po pierwsze, mieszkańcy zależą od samochodu. Po drugie, nawet jeśli w pobliżu jest szkoła, droga do niej pieszo bywa dłuższa, niż wynikałoby z odległości w linii prostej, bo ogrodzenia i brak przejść blokują skróty. Krytycy takich układów nazywają je „cul-de-sac” i wskazują, że ograniczają ruch pieszy. Zwolennicy podkreślają zwykle bezpieczeństwo dzieci na osiedlowych ulicach i prywatność. Obie strony mają swoje racje, a o tym, która przeważa, decyduje to, jak osiedle jest połączone z resztą miasta.
Upał i dystans
Opis w poście zwraca uwagę na dziecko, które musiałoby iść do szkoły kilka kilometrów „w pełnym słońcu”. To ważny kontekst. Badacze zajmujący się chodzeniem w Dubaju wskazują, że upał jest jedną z barier, choć sami często pomijają go w analizie. Jedna z opublikowanych w 2025 roku prac o pieszej dostępności Dubaju, oparta na pomiarach w lutym i na trzech obszarach o zabudowie niskiej i mieszanej (Al Seef, City Walk, Box Park), pokazuje, że dobrze zaprojektowane odcinki dla pieszych mogą być atrakcyjne. Autorzy zwracają jednak uwagę, że nawet tam, gdzie jest dobra infrastruktura, brakuje połączeń między sąsiednimi obszarami, na przykład między City Walk a Downtown Dubai, które dzieli mniej niż 1,5 kilometra. Praca nie dotyczy osiedli willowych, więc nie można z niej wprost wnioskować o losie dzieci idących do szkoły.
Co planuje sam Dubaj
Władze miasta nie ukrywają, że model rozlanej zabudowy ma swoje granice. Plan Dubai 2040 Urban Master Plan zakłada koncepcję „miasta dwudziestominutowego”: według opisu planu 55% mieszkańców ma mieć stację transportu masowego w promieniu 800 metrów, a dzięki temu 80% codziennych potrzeb ma być osiągalne w tej samej odległości. Każda dzielnica ma mieć centrum usługowe osiągalne w 20 minut pieszo lub rowerem. Plan przewiduje cztery poziomy centrów, od osiedlowych ze sklepem spożywczym, parkiem i lokalnym posterunkiem po dzielnicowe z centrum handlowym, przychodnią i szkołą.
Dubaj zapowiada także 3300 kilometrów nowych ścieżek dla pieszych i rozbudowę metra za około 5 miliardów dolarów. Powód jest prosty: miasto rośnie bardzo szybko. Według doniesień Euronews z początku 2025 roku liczba ludności wzrosła z około 255 tysięcy w 1980 roku do około 3,8 miliona, a cel to 5,8 miliona w 2040 roku. Liczba zarejestrowanych pojazdów rosła o 10% w ciągu dwóch lat, wobec około 4% na świecie, a z Szejk Zayed Road korzysta codziennie około miliona osób dojeżdżających z innych emiratów. Nawet rzadko krytykujący rządzących prawnicy z Emiratów mówią publicznie o potrzebie rozwiązań dla korków.
To pokazuje, że osiedle z posta nie jest w Dubaju niezmienną normą, tylko częścią miasta, które samo szuka sposobu na gęstszą, lepiej połączoną zabudowę.
Polski kontekst
Autor wpisu porównuje to osiedle do przedmieść Warszawy „na sterydach”. W Polsce także powstają osiedla domów jednorodzinnych i szeregowców z jednym wjazdem, oddalone od usług, i także u nas pojawia się krytyka rozlewania się zabudowy. Prof. Przemysław Śleszyński z Polskiej Akademii Nauk szacował w wywiadzie, że koszty chaotycznej, rozproszonej zabudowy to ponad 80 miliardów złotych rocznie. Reforma planistyczna z 2023 roku, której celem jest porządkowanie przestrzeni za pomocą planów ogólnych gmin, miała ten problem ograniczyć.
Wpis zawiera też tezę, że polskie deweloperki nie mogą budować takich osiedli na tak wielką skalę, bo nie ma dużych działek, a łączenie działek przerasta polski system planistyczny. To opinia autora wpisu i nie sprawdzaliśmy jej w przepisach. Faktem jest natomiast, że w Polsce rozdrobnienie własności gruntów utrudnia scalanie terenów pod duże inwestycje, i dotyczy to zarówno inwestorów komercyjnych, jak i gmin planujących infrastrukturę.
Gęstość nie jest tym samym co rozlewanie się
Warto zauważyć, że gęste osiedle i rozlewanie się miast to nie to samo. Ciasna zabudowa może być dobrze zaplanowana, jeśli ma przystanki transportu publicznego, sklepy i szkoły w zasięgu spaceru, kilka wyjść i przejść oraz zieleń dającą cień. Osiedle o niskiej gęstości z wielkimi działkami może być z kolei bardzo rozlane, bo wymaga długich dróg i sieci. Zarzut stawiany osiedlom podobnym do tego z Dubaju dotyczy więc nie samej liczby domów na hektar, tylko połączenia wysokiej gęstości z brakiem usług i dojść pieszych.
Dla polskich gmin płynie z tego praktyczna lekcja: warto sprawdzać przed uchwaleniem planu, ile wjazdów ma osiedle, gdzie są szkoły i sklepy i jak do nich dojść bez samochodu. Dla kupujących: warto przed zakupem domu na nowym osiedlu przejść pieszo trasę do najbliższego sklepu i szkoły, a nie tylko sprawdzić odległość na mapie.