W 2015 roku tysiące ludzi stało nocą w deszczu w kolejce po kawalerki w Hounslow na zachodzie Londynu, sprzedawane poniżej 200 tysięcy funtów. Dziś, jak opisuje BBC w tekście „Our flat has been for sale for four years”: Why is the market so weak? z 19 września 2026 roku, apetyt na mieszkania w stolicy Wielkiej Brytanii wygląda zupełnie inaczej. Portale nieruchomości mówią o załamaniu sprzedaży, a część właścicieli nie potrafi sprzedać lokalu od lat.
Liczby, które robią wrażenie
Według serwisu Zoopla 88% mieszkań wystawionych na sprzedaż w wewnętrznym Londynie w 2025 roku nie znalazło nabywcy w ciągu sześciu miesięcy. Ten sam serwis podaje, że różnica między wartością mieszkania a wartością domu jest największa od 30 lat. Rightmove dodaje, że według stanu na sierpień w całym kraju kupca znajduje tylko 50% wystawionych mieszkań, wobec 65% domów.
Ceny też to widać. Średnia cena mieszkania w Wielkiej Brytanii była w sierpniu o 2% niższa niż rok wcześniej, czyli spadła najmocniej ze wszystkich typów nieruchomości. W porównaniu z sierpniem 2021 roku mieszkania podrożały zaledwie o 4%, również najmniej ze wszystkich rodzajów.
Co zmieniło się po pandemii
Richard Donnell, dyrektor wykonawczy Zoopla, wskazuje na zmiany społeczne po pandemii, czyli ludzi, którzy szukają przestrzeni, wybierają domy i pracują z domu. Do tego dochodzą wyższe stopnie procentowe kredytów oraz obawy przed kosztami i zobowiązaniami wynikającymi z posiadania nieruchomości, w tym opłatami serwisowymi i czynszem gruntowym. We wrześniu niemal wszyscy najwięksi brytyjscy kredytodawcy ogłosili kolejne podwyżki kosztu kredytów hipotecznych.
Najtrudniej mają mieszkania w środkowych dzielnicach Londynu. Są droższe, mają wyższe opłaty serwisowe, a często znajdują się w większych i bardziej skomplikowanych budynkach, więc rzadziej sprzedają się w sześć miesięcy. Colleen Babcock z Rightmove zwraca uwagę, że londyński rynek jest wyjątkowo mocno oparty na mieszkaniach, a do tego dochodzą wyższe koszty kredytu, wyższy podatek od zakupu (stamp duty) i ograniczenia Lifetime ISA w drogich lokalizacjach, co utrudnia zakup zarówno osobom kupującym pierwszy raz, jak i tym, którzy zmieniają lokum.
Mieszkanie, którego nie da się sprzedać
BBC opisuje historię 36-letniego Jamesa Schaife. W 2017 roku kupił on 35% udziału w jednopokojowym mieszkaniu w północnym Londynie o wartości 585 tysięcy funtów, prowadzonym przez Newlon Housing Trust. Po tym, jak jego partnerka dostała nową pracę, w 2022 roku przeprowadził się poza Londyn i wystawił lokal na sprzedaż. W ustalonym okresie, w którym stowarzyszenie mieszkaniowe ma wyłączne prawo znalezienia uprawnionego kupca, oferta nie wzbudziła niemal żadnego zainteresowania. Potem uzyskał zgodę na sprzedaż na wolnym rynku, ale twierdzi, że musiał korzystać z wąskiej grupy rzeczoznawców wybranych przez Newlon, mimo że pośrednicy mówili mu, że mieszkanie jest przewartościowane. Para wynajmuje lokal na podstawie specjalnej zgody, która według niego wkrótce wygaśnie i nie zostanie przedłużona. Mówi, że są na skraju bankructwa, a sytuacja pokrzyżowała plany założenia rodziny.
Newlon odpowiada, że nie rozpoznaje tego obrazu, a obowiązują go surowe zasady dotyczące odsprzedaży, chroniące środki publiczne. Zwraca też uwagę, że rynek sprzedaży jest płaski, a możliwość sprzedaży domu w danym momencie podlega wahaniom, na które stowarzyszenie nie ma wpływu.
Elewacje, które zamykają ludzi w mieszkaniach
Osobną kategorią są właściciele mieszkań w budynkach z problemami bezpieczeństwa. Według rządowych danych z lipca 2026 roku monitorowanych jest 4 697 budynków mieszkalnych o wysokości co najmniej 11 metrów z niebezpieczną okładziną, a prace nie zostały zakończone w 61% z nich. Sophie Bichener, właścicielka mieszkania w Hertfordshire i działaczka grupy End our Cladding Scandal, kupiła jednopokojowe mieszkanie w 2017 roku, a dziś, z małymi dziećmi, nie może przenieść się do większego, bo jej budynek wymaga drugiej fali prac przeciwpożarowych. Mówi, że nawet po remontach rynek jest „tak nieufny”, że kupujący napotykają liczne przeszkody, od kosztownych pakietów informacyjnych po prawników, którzy nie chcą obsługiwać budynków objętych ustawą o bezpieczeństwie budynków. Jej pomysłem jest rejestr budynków z informacją, z czego są zbudowane.
Problemy dotyczą też nowych mieszkań. Liczba skarg do brytyjskiego rzecznika ds. nowych domów wzrosła ponad trzykrotnie, z mniej niż 600 do nieco ponad 1 800 w latach 2025 i 2026, a najczęściej dotyczyły usterek. Rzecznik tłumaczy to częściowo szerszym kręgiem uprawnionych właścicieli i większą świadomością istnienia tej instytucji.
Budować drożej, mieszkań mniej
Jednocześnie budowa nowych domów robi się coraz droższa. Według szacunków deweloperów koszt wybudowania jednego domu wzrósł średnio o 76 tysięcy funtów, czyli o ponad 20% średniej wartości nowego domu wynoszącej 365 tysięcy funtów. Przyczyną mają być wyższe koszty pracy i materiałów, dodatkowe regulacje oraz podatki i opłaty. James Stevens z Home Builders Federation ostrzega, że załamanie podaży mieszkań w Londynie jest realnym zagrożeniem dla perspektyw stolicy, a liczba rozpoczynanych budów spadła do alarmująco niskiego poziomu. Federacja informowała także w październiku 2024 roku, że 17 432 lokale na mocy tzw. Section 106, czyli mieszkania dostępne cenowo przeznaczone w ramach inwestycji, pozostawały nieprzydzielone.
Co obiecuje rząd
Brytyjskie ministerstwo mieszkalnictwa wskazuje, że program gwarancji kredytowych pozwoli kupować z wkładem już od 5%, czynsz gruntowy zostanie ograniczony do 250 funtów, a dla nowych domów zostanie zakończone stosowanie leasingu. Dodatkowo przyspieszyć mają prace nad usuwaniem niebezpiecznych okładzin. Biuro burmistrza Londynu Sadiqa Khana popiera pomysł uczynienia commonhold domyślną formą własności i zakazu sprzedaży mieszkań na zasadzie leasingu oraz przypomina o Karcie Opłat Serwisowych.
BBC kończy pytaniem, które wykracza poza Londyn. Być może problemem nie jest po prostu brak mieszkań, tylko to, że buduje się i sprzedaje nie te, których ludzie dziś chcą.
Czy to ostrzeżenie dla Warszawy
Warszawa nie ma leasingu gruntowego i brytyjskich opłat serwisowych w tej formie, a polski rynek mieszkaniowy działa na innych zasadach, więc nie można przenosić londyńskich liczb na naszą stolicę. Można za to zauważyć kilka podobnych mechanizmów. Według danych z września 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkań w Warszawie wynosiła 18 492 zł za metr, o 8,34% więcej niż rok wcześniej, a średnia cena transakcyjna to 16 723 zł za metr, zaledwie o 1,31% więcej. Różnica między ceną w ogłoszeniu a ceną faktycznie zapłaconą sięga około 9 do 10%. Przy racie kredytu na mieszkanie 50 m² rzędu 4 900 zł miesięcznie, wobec około 3 100 zł za wynajem, część kupujących zwyczajnie czeka.
Londyński przykład pokazuje, że kiedy wysokie koszty kredytu spotykają się ze zmianą oczekiwań, czyli chęcią posiadania przestrzeni, ogrodu i prostszej własności, największy problem mają lokale, które łączą wysoką cenę z wysokimi kosztami utrzymania i złożonością budynku. Czy podobna dynamika pojawi się w Polsce, zależeć będzie od oprocentowania kredytów, podaży nowych mieszkań i od tego, czy kupujący zaczną szukać domów oraz działek poza centrum. Jeśli to ostatnie, warto sprawdzić, co jest dostępne w okolicach Warszawy, na przykład na tuziemia.pl, gdzie oferty działek można przeglądać bezpłatnie razem z granicami parceli, informacjami o planie miejscowym i wstępną wyceną z RCN (to szacunek, a nie operat).