Od lat słyszymy, że w Polsce brakuje 2 milionów mieszkań. Liczba pojawia się w wystąpieniach polityków, w komentarzach, w programach partyjnych. Tymczasem według Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku w Polsce stało puste niemal 1,8 miliona mieszkań, a nowsze szacunki mówią o około 1,86 miliona. Kto liczy deficyt na 2 miliony, powinien więc zapytać, dlaczego prawie tyle samo lokali nie ma w ogóle mieszkańców. Ta symetria wygląda jak paradoks, a jest raczej sygnałem, że debata opiera się na liczbie, której nikt nie potrafi uzasadnić.
Dawid Parzyk ma rację, ale to dopiero połowa sprawy
Przypomnienie tego zrobił na platformie X Dawid Parzyk, który napisał, że jest załamany tym, że w erze sztucznej inteligencji politycy nadal bezrefleksyjnie powtarzają propagandę o 2 milionach brakujących mieszkań. Zestawił szacunki z różnych źródeł. Analitycy Alior Banku w lipcu 2025 roku mówili o niedoborze rzędu 300–400 tysięcy mieszkań, ekspertom RynekPierwotny.pl w czerwcu 2026 roku wyszło 200–400 tysięcy, a ekonomista Polskiego Instytutu Ekonomicznego Tomasz Mądry ocenił w wywiadzie dla Interii, że luka mieści się raczej w przedziale od 500 tysięcy do 1 miliona, a nie w „mitycznych 2 milionach”. Parzyk zaznaczył przy tym, że to ocena jednego ekonomisty, a nie oficjalny szacunek całego instytutu. Jego wpis wskazuje, że problem ma charakter lokalny, w aglomeracjach przyciągających pracowników i studentów, a jako konkretne rozwiązanie podaje masową budowę publicznych akademików.
Zgadzam się z jego diagnozą. Warto jednak pójść dalej niż zestawienie, bo sam spór o liczbę nie wystarczy. Pytanie nie brzmi tylko „ile”, ale „czego” i „gdzie”.
Skąd w ogóle 2 miliony
Warto ustalić, kto tę liczbę wprowadził do obiegu. Serwis Demagog, sprawdzając w 2022 roku wypowiedź o braku 1,5 miliona mieszkań, odnotował, że liczba 2 milionów pojawiła się w kontekście Narodowego Programu Mieszkaniowego z 2016 roku, którego celem było stworzenie 2 milionów nowych mieszkań. Kontrola NIK wykazała, że z 100 tysięcy mieszkań, które rząd zapowiadał na koniec 2019 roku, do października 2021 roku oddano 15,3 tysiąca. Z kolei w kwietniu 2026 roku wiceministra funduszy i polityki regionalnej Monika Sikora mówiła o braku około 2 milionów mieszkań, a serwis PropertyNews zauważył, że nie przedstawiła żadnego badania ani źródła tej liczby. To dość typowe dla tej statystyki, bo brakuje jej metodologii, a mimo to wraca w kolejnych wystąpieniach.
Arytmetyka mieszkaniowa
Zobaczmy, co mówią twarde dane. Według spisu z 2021 roku w Polsce było 15,23 miliona mieszkań, z czego 1,79 miliona niezamieszkanych, więc zamieszkanych 13,44 miliona. Mieszkańców było 38,04 miliona, a przeciętne gospodarstwo domowe liczyło 2,55 osoby, co daje około 14,9 miliona gospodarstw. Jeśli policzymy tylko mieszkania zamieszkane, wychodzi deficyt około 1,5 miliona, i właśnie taką liczbę potwierdzał wspomniany Demagog. Jeśli jednak policzymy wszystkie mieszkania, także puste, wychodzi nadwyżka rzędu 312 tysięcy. To ważne, bo wskazuje, że prawdziwe pytanie dotyczy nie ilości lokali, tylko tego, dlaczego tyle z nich nie jest używane.
Od 2021 roku zmieniło się jeszcze jedno. Przybywało mieszkań, a ubywało mieszkańców. Według GUS w 2020 roku produkcja mieszkaniowa była najwyższa od lat 70., a średnio w latach 2020–2022 oddawano po 231 tysięcy mieszkań rocznie. Według Alior Banku w ostatnich latach oddawano około 180 tysięcy rocznie, a w budowie było około 850 tysięcy mieszkań. Liczba ludności według GUS w pierwszym kwartale 2026 roku to około 37,28 miliona, o około 0,75 miliona mniej niż w spisie, choć obie liczby pochodzą z różnych metod, więc nie należy ich porównywać zbyt dosłownie. Ten sam Alior zauważa jednak, że liczba gospodarstw domowych jeszcze rośnie, bo ludzie coraz częściej mieszkają sami lub we dwójkę. Dlatego spadek populacji nie oznacza automatycznie spadku popytu, i to jest jedyny moment, w którym trzeba dyskutować z hasłem, że demografia zamknie sprawę sama.
Dlaczego puste mieszkanie to nie to samo co dostępne mieszkanie
Rozsądek podpowiada, żeby nie sumować pustostanów z deficytem na zasadzie jeden do jednego. GUS definiuje mieszkanie niezamieszkane wąsko, jako takie, w którym w momencie spisu nikt nie mieszkał, bez względu na jego stan techniczny, przeznaczenie czy zamiary właściciela. Znajdują się wśród nich opuszczone domy na wsi, lokale w remoncie, mieszkania na sprzedaż, inwestycyjne, wynajmowane krótkoterminowo i zrujnowane lokale komunalne. Część z nich da się zamieszkać od razu, a część nie. Sam spis przypadał na okres pandemii, co mogło wpłynąć na wynik. Autorzy opracowań ostrzegają też, że liczb z różnych spisów i różnych lat nie należy po prostu dodawać.
To dobry argument przeciw tytułowi, a jednocześnie przeciw 2 milionom deficytu. Liczba mieszkań stojących pustych jest porównywalna z liczbą, którą politycy uznają za brakującą, ale nie mamy dobrych danych o tym, ile z nich da się wprowadzić do obiegu. Dlatego polityka mieszkaniowa oparta na jednej okrągłej liczbie ma słabe podstawy.
Gdzie naprawdę jest problem
Problem jest tam, gdzie wskazał Parzyk, czyli w dużych miastach. Według szacunków JLL, przytoczonych przez ekonomistę PIE, niedobór w sześciu największych miastach to około 500 tysięcy mieszkań. Alior Bank zakłada, że w aglomeracjach braki mogą się utrzymywać jeszcze kilkanaście lat, podczas gdy wiele regionów, w tym ściana wschodnia i Pomorze Zachodnie, w ciągu najbliższych 15 lat straci ludność. Do tego dochodzi jakość. Mamy około 1,1 do 1,2 pokoju na osobę wobec 1,7 w średniej unijnej, a według Eurostatu w 2023 roku około 33% gospodarstw mieszkało w przeludnionych mieszkaniach. To problem, którego nie rozwiązuje samo zwiększenie liczby lokali, bo dotyczy tego, jakich lokali brakuje, a nie ile ich jest.
Trzeba też powiedzieć, że sytuacja się poprawiła. Według Eurostatu odsetek gospodarstw bez łazienki i spłukiwanej toalety spadł z 7% w 2005 roku do 0,5% w 2023 roku, a liczba osób zgłaszających poważne problemy z wilgocią i dachem, z ponad 40% do niecałych 6%. Trzydzieści lat temu mieliśmy poniżej 300 mieszkań na 1000 mieszkańców, a według Alior Banku dziś jest ich 386. Z perspektywy demograficznej sytuacja mieszkaniowa jest więc lepsza, niż mówi się w debacie, i nie jest w żadnym razie kryzysem w skali całego kraju.
Komu pasuje liczba 2 milionów
Nie twierdzę, że ktoś świadomie rozpowszechnia fałszywą liczbę, bo nie mam na to dowodów. Można jednak zapytać, komu ta narracja jest wygodna. Teza o dramatycznym niedoborze uzasadnia dopłaty do kredytów, ułatwienia dla budujących i presję na szybkie decyzje o zakupie. Program Bezpieczny Kredyt 2% zakończył się obejmując wydatki, które NIK ma zbadać, a które według doniesień przekraczają 20 miliardów złotych, w okresie szybkiego wzrostu cen. Jeśli dobro wspólne mierzymy liczbą oddanych mieszkań, najbardziej na tym zyskują ci, którzy je budują i sprzedają. To samo dotyczy banków, którym rosną portfele kredytów, i polityków, którzy mogą pokazać duży program zamiast trudnych decyzji o planowaniu przestrzennym czy podatku od pustostanów.
Co ważne, nie wszyscy z tych, którzy mówią o 2 milionach, proponują dopłaty. Wiceministra Sikora wprost wykluczyła dopłaty do kredytów, a jako środki wskazała zwiększenie podaży gruntów i mieszkań społecznych, walkę ze spekulacją, ograniczenie najmu krótkoterminowego i opodatkowanie osób gromadzących wiele mieszkań. Wskazuje też, że około 20% istniejących mieszkań jest niewykorzystanych. W tym sensie nawet zwolennicy tezy o 2 milionach często opisują problem jako złą dystrybucję, a nie brak.
Akademiki zamiast mitu
Najciekawszym punktem wpisu Parzyka jest propozycja masowej budowy publicznych akademików. Studenci konkurują dziś o pokoje i mieszkania z pracownikami, parami i rodzinami, więc tani akademik w dużym ośrodku akademickim zwalnia miejsce na rynku najmu dla innych. To rozwiązanie skoncentrowane geograficznie, odpowiadające na zidentyfikowaną potrzebę i potencjalnie szybsze niż wieloletnie programy budowy mieszkań rodzinnych, choć wymaga gruntów, finansowania i odpowiednio niskich opłat. Dla porównania rządowy program mieszkaniowy zapowiada według PropertyNews 18 tysięcy mieszkań i 2 tysiące miejsc w akademikach przy budżecie 45 miliardów złotych. Skala potrzeb jest więc wielokrotnie większa niż skala planów.
Co na to druga strona
Argumentów przeciw tej tezie nie brakuje. Ekonomiści zwracają uwagę, że bez taniego mieszkalnictwa publicznego większość osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby i tak musi brać kredyt, więc dostępność finansowa pozostaje realnym problemem niezależnie od liczby lokali. Ponad połowa osób w wieku 25–34 lat mieszka z rodzicami, a około jedna osoba na dziesięć nie stać na wynajem, według danych przytaczanych przez ministerstwo. Ceny w ciągu dekady wzrosły o około 104%. Można więc słusznie powiedzieć, że problem mieszkaniowy istnieje, nawet jeśli jego skalą nie jest 2 miliony. Sprzeciw wobec tej liczby nie oznacza zatem, że wszystko jest w porządku, tylko że diagnoza powinna wynikać z danych, a nie z hasła, bo dopiero wtedy można wybrać skuteczne lekarstwo.